第一章 部门职能

一、部门组织结构图

二、部门职能

碧桂园集团对开发项目实行项目管理制度，并成立项目管理部，对每个房地产项目进行现场管理。代表甲方实现从土地接收、施工申请、审批、产品施工安全、质量、进度监督、验收交接等全过程管理，高效协调解决上述过程中的问题；同时协调解决所辖房地产项目的其他相关问题；实现企业战略目标，促进企业持续发展。项目管理部主要分为开发部、工程部和办公室。

一、开发部的主要职能

1.1 项目公司的设立、征地及相关前期手续的办理

⑴ 配合有关部门完成土地接收工作，确保项目按计划开工；

（二）新建项目办理相关政府项目审批的各项手续，配合设立项目公司的各项手续，包括企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发企业资格证等。 ; 办理相关证件，包括《建设用地规划许可证》、《选址意见书》、《国有土地出让合同》、《建设用地批复》、《国有土地使用权证》、《环境保护批复》、《项目批准书》；

（三）向有关部门缴纳各项费用，争取并落实政府对项目的特殊优惠政策；

1.2 组织拆迁，完成土地交接

（一）密切配合当地政府部门组织、跟进和实施项目用地拆迁工作；

（二）严格控制拆迁补偿费用；

（3）根据项目情况，提前与林业、水利等部门协调，解决一切纠纷，办妥相关手续，在土地移交后尽快安排围栏施工。

1.3 协调市政配套关系

与集团市政支持部门的同事合作，签署市政支持框架协议。各项目部市政支持人员需全面负责项目供电、供水、电信、有线电视、消防、防雷等专项工作的申报、合同谈判、施工组织。并协调、现场施工管理、验收开通直至移交给物业公司，除对污水、道路等特殊项目提供专业的合同建议外，协助开发部经理完成项目建设。

⑴根据公司要求，配合项目总经理完成水电报的安装或布置；

（2）现场了解项目所在地附近当地自来水、市政排水、供电部门和水利防洪设施的现状；

（3）根据《项目建设计划任务单》，配合集团市政支持部门及各市政部门的同事，就供水、供电、电视、电信等重大框架协议进行初步谈判，燃气等，并完成相关合同的签订，并向公司设计院提交相关材料；

⑷ 根据项目发展规划，进行水电安装；

1.4 完善工程建设前期各项手续，开工前办理一系列证件，直至取得《建设施工许可证》，并申报地名；

（一）提前联系政府相关职能部门，了解并获取其对项目设计和设计要点的特殊要求；各部门了解场地，熟悉场地特点，尽快提供相应的设计部门作为设计依据；

（二）制定政府批准的工程建设规划方案，完成建设详细规划报告，取得《建设工程规划许可证》；

（3）根据项目具体情况，办理初步设计和个别施工图的审查，进行环评、防雷、防火等审查，取得相关批准证书，并向民政局申报场所名称；

⑷ 根据项目具体情况，办理施工招标手续，督促配合确定施工单位、监理单位并签订相关合同，取得《施工施工许可证》，同时实施审批林业和水利，并办理相关手续。进入项目建设阶段；

1.5 项目建设期间，政府部门的各项验收及相关许可证、合格证的办理；

（一）根据销售计划和项目任务表，结合项目实际进度，及时办理《商品房预售许可证》；

（2）协助有关部门完成基础勘测；及时完成与验收备案相关的规划验收、工程防雷、消防验收、环保验收、竣工验收等分项验收，并取得相关证明和意见；并及时提交有关验收备案的各项报告和资料，按时完成建设工程竣工验收备案；

（三）协助、督促有关部门完成与房屋合法交付有关的各项工作；

⑷ 负责各项目公司的年度资质审核；

二、工程部主要职能

2.1 工程建设总体组织管理

（1）负责项目前期临时道路的架设，负责土方平整和地质调查工作

为了让施工单位快速进入现场，工程部需要尽量配合前期部门完成土方找平工作；协助总经理建设临时道路；找到并督促地质调查单位完成地质调查报告，报设计院进一步规划；

（二）负责拟订建设项目建设组织管理实施方案和建设总体规划管理方案。

建设项目管理的主要任务是对项目进行全面的目标控制管理，根据项目施工合同、招标文件、施工图、国家行业法规和规格。建设总体规划设计涉及项目开发地块的保留、施工道路的选择硬化、临时水电引入点、临时设施的施工场地、大型工程机械的放置、施工各种建材加工场所。选型等问题需经过工程部详细审核并签字同意后方可实施。

（3）根据项目建设计划和项目建设组织方案，负责项目现场组织管理的实施。

项目管理部门作为项目的组织协调部门，要根据建设方案的要求细化整个项目的具体推进，并全面参与整个项目的前期准备工作，审查项目建设方案由建设单位提供，并监督项目建设组织计划。贯彻落实，积极配合楼宇售楼部工作。

⑷ 负责建设监理单位的管理，审批工程进度款和监理酬金。

工程部对建设监理单位的管理以工程建设合同、工程监理合同、国家行业法律法规、国家有关工程技术规范文件、施工设计图纸和招标文件为依据。承包商应在合同条款约定的时间向工程部提交竣工报告。工程部必须在收到报告后3日内根据设计图纸核定竣工工程量，并报造价部门核算。如果发现部分工程质量不符合规范要求，工程部有权拒绝计算该部分工程的进度款，直至返工达标为止。同样，如果现场安全措施未能按要求落实，工程部有权对整个工程阶段的进度款不予审批，直至安全措施得到整改。对于监理公司的违规操作，工程部必须立即予以制止。对于不称职的主管，工程部有权责令其离开现场。监理公司的工作给工程造成重大损失的，工程部有权停止监理公司的管理职能，报总公司处理。

⑸ 负责A（开发公司外包项目）供应的物资设备的统筹部署。

在项目的整体进度中，工程部要时刻关注甲方提供的材料和设备的进场时间，并及时将相关材料通知采购部，以免耽误整个项目建设进程。甲方提供材料设备前，工程部应在24小时内通知施工单位楼宇自控验收标准，并交出施工方保存的型号、数量、规格、到货日期等。施工方提出的替代材料，必须报设计单位和上级部门批准。

⑹ 负责组织安全文明施工现场综合评价。

工程部负责监督建设单位安全文明施工的实施情况，不定期进行检查，对检查中发现的问题进行通报和处罚。发现严重安全隐患的，工程部门有权向建设单位提出停工整改。工程部要时刻考虑公司的整体形象，尽量避免夜间施工。如有特殊情况，在申请夜间施工许可证后进行施工，防止噪声干扰群众；车辆离开工地前必须通过洗车池；禁止向周围环境倾倒污染环境的化学品或随意焚烧的材料。工程施工场地以工程总平面红线范围为施工场地。施工布置必须经工程部书面审查充分考虑并实施。

⑺ 负责对施工队和监理单位现场工作的综合评价。

工程部应根据工程机械设备的投入、施工人力的组织、工程材料的可获得性、质量控制、安全管理、工程进度的速度、连接每个过程的能力。工程部应通过现场工作日志的管理记录项目的主要日常事件。如发现施工单位存在管理薄弱环节，应及时提出，提醒其加强管理。如发现长期未改，必须提出书面整改建议。对于严重的情况，工程部有权暂停批准工程款，直至整改合格。监理公司现场工作的综合评价是根据管理人员的出勤率、具体工作的落实程度、边站人员的可利用程度、管理人员的工作效率和工作水平。管理者的个人素质。发现监理人员不称职的，工程管理部有权责令其离开现场。评估周期为一个月，评估结果报公司备案。具体工作的执行程度、边站人员的可用程度、管理人员的工作效率和管理人员的个人素质水平。发现监理人员不称职的，工程管理部有权责令其离开现场。评估周期为一个月，评估结果报公司备案。具体工作的执行程度、边站人员的可用程度、管理人员的工作效率和管理人员的个人素质水平。发现监理人员不称职的，工程管理部有权责令其离开现场。评估周期为一个月，评估结果报公司备案。

⑻ 负责跟踪和协调设计部与工程事务的配合，并向项目办公室汇报。工程部作为项目的现场管理部门，负责协调建设单位与公司设计部、技术开发部、监理部、造价管理部的相关工程事务，及时处理设计变更、变更由建设方提出，总公司变更。提议的工程变更。当工程部无法自行处理事项时，要及时向上级提出建议，以使工作顺利进行。

2.2 项目计划和进度管理

（一）做好施工前的准备工作，包括熟悉设计图纸和施工现场情况，做好各学科施工图的联合评审和技术交底工作。

（2）审查施工进度计划。进度计划的审查需要重点关注以下几个方面：

①检查操作项目是否齐全，是否有缺失项目；各作业项目的工程量是否准确；

②各操作项的逻辑关系是否正确，重叠是否合理，是否符合施工程序。并根据网络图找出时间表的关键线路；

③各作业项目的时间安排必须符合总工期的要求，并考虑适当的余量；

④ 方案的施工效率和施工强度是否合理可行，是否满足连续性和平衡性要求，相应的人员、设备、材料、费用等资源是否合理，方案的实施是否能够得到保证；

⑤ 与外部环境是否有冲突，如与业主提供的设备条件、供货时间是否有冲突，是否干扰其他承包商的施工。经监理和专业工程师审核后，建设单位根据审核意见调整工程进度，然后实施。

（3）根据总公司对销售的要求，结合实际情况，编制项目整体项目任务表，报总公司核对，再转发总公司需要批准。

⑷根据指示后的项目任务表，以重点线路和关键节点为核心，检查督促各工期的实施。密切关注工程各期进度，及时处理落后的施工进度和原计划项目，分析进度落后的原因，通过沟通重组人力赶工期并与施工单位协调，与规划相一致；

⑸ 调整项目进度控制计划。

在进度计划的执行过程中，由于各种因素，经常会出现进度偏差。为保证建设工期总体目标的实现，必须对原计划进行相应调整。计划调整有以下原则：计划调整要谨慎，计划调整尽量不要调整，计划调整不要大范围调整；计划的调整要及时。及时解决。

⑹ 为潜在的变化做好准备。

在项目建设过程中，可能会出现一些潜在的合同变更，一旦发生，势必影响工期和进度。对于可能发生的合同变更，要尽快与建设单位协商，合理调整资源配置和进度，尽量减少合同变更对目标进度的影响。

2.3 工程质量管理

（一）负责制定工程质量管理计划，领导、督促监理公司和施工单位建立健全有效的质量控制保障体系，完善质量控制措施，认真落实各项质量管理制度，定期检查工程实施情况质量管理体系，保证工程质量。

⑵ 配合技术开发与监理部门组织施工图联合评审和重点工程技术交底工作。

（三）组织审查施工组织设计或施工方案，实施有效的质量保证措施。

⑷ 负责场地平面坐标和垂直标高控制点及工程测量的实施管理。

⑸ 负责在施工过程中设置质量控制点，进行日常质量跟踪和监控，督促监理单位按规范对主要、关键工序和隐蔽工程进行检查、验收和移交。

⑹ 督促监理单位组织开展材料、半成品、成品、设备的验收，完成材料的抽检验收、工程验收、分项工程；根据设备采购合同，配合采购部门设计重要设备。、生产、交货等全过程跟踪，确保设备质量和交货期。

⑺ 负责处理施工过程中的质量（事故）问题。

2.4 工程造价控制

⑴ 严格按照施工要求，督促下属单位施工部门组织设计施工，最大限度节约人工、材料和设备班次；

（二）监督检查监理单位控制工程投资，严格落实工程量的现场计量和合同变更审批制度，核实物资设备到货，严格审批货款支付。项目付款。

（3）根据合同编制项目资金使用计划，结合现场进度提出建设月度和季度资金使用计划。

⑷ 预测项目建设风险和可能的索赔诱因，并采取预防措施。根据项目所在地的自然环境和地质条件、当地政府城建环保部门的规定、项目规划和建筑设计文件，系统预测施工风险和可能的索赔原因。积极采取预防措施，防止索赔的发生，不蒙受损失。

⑸ 协助处理建设工程的施工合同索赔和反索赔。

根据施工合同的规定，积极开展工程管理，对施工单位违反合同条款的，应首先给予警告。施工单位提出索赔时，将积极提供有力证据，协助有关部门否认或部分否认对方提出的索赔，避免或减少损失。通过有效的合同管理和严格遵守合同要求，我们将始终处于不被对方索赔的有利位置，从而避免损失。

2.5 现场安全管理和文明施工

（一）工程安全控制必须坚持“安全第一，预防为主”的方针。

组织制定各施工单位《安全生产文明施工管理办法》，督促其按照国家标准落实各项现场安全管理措施，消除隐患。

⑵ 落实集团安全文明CI标识，提高施工现场管理水平。

督促施工单位按规定设置各种文明施工标志、标志、墙体，落实文明施工各项规章制度。重视现场施工的安全管理，根据施工过程中人的不安全行为、物体的不安全状态、作业环境的不安全因素和管理缺陷等进行相应的安全控制。

（三）工程部门配合施工现场治安综合管理工作。

指导处理工地斗殴、施工单位纠纷、盗窃、抢劫、人身事故伤亡、设备应急、台风、暴雨、雷击等自然灾害突发事件，减少事故损失和负面影响。.

⑷ 加强办公、生活区域的安全文明管理，消除安全隐患。邮局及生活区管理制度及安全宣传图片，并明确各责任人。

2.6 坐标设计与施工

（1）协助施工方补充提供相关设计场地条件，确保设计院及时改进设计。

（2）配合销售部门及时了解所属楼盘的施工标准，使设计与施工保持一致。

（3）协助完成施工图审查和设计技术交底工作。

⑷ 协助设计、施工单位做好重大技术方案的咨询论证工作。

⑸ 严格遵守相关规定，配合工程变更控制。

2.7 建设项目内部竣工验收

⑴ 监督、协调物业管理处家政部对建筑物和环境的清洁工作。

⑵按公司入户验收相关规定

（三）组织人员对竣工建筑进行质量检查，发现问题立即督促有关施工单位处理。

保证交付的建筑质量。

2.8 负责楼宇交接及维修

（1）负责合格楼宇及公司营销中心、物业管理处的交接工作；

（2）负责配合营销中心业主关闭大楼；

（2）负责交接过程中和保修期内的交接楼土建维修工作；

三、办公室主要职能

3.1 办公室管理

⑴ 协助项目总经理管理部门、同事、上级和下级之间的沟通协调，做事认真细心；

（二）保证部门内信息畅通；

（三）礼貌接听和转接电话，热情接待来访者；

⑷ 负责为员工办理人事手续和证件，对员工进行劳动纪律和考勤管理的教育；

⑸ 根据公司行政管理制度，做好电话、传真、复印机等设备的使用和管理工作；

⑹完成上级领导交代的任务，并及时报告执行情况；

3.2 文件和档案管理

⑴ 负责公司文件、信件、邮件、报刊杂志的分发工作。

（二）负责办公室的文件、资料、保密和保密工作，做好办公室档案的收集、分类、整理和归档工作，确保部门内文件和表格的有效使用。

（三）完成部门经理、主管等领导提交的各项事务，及时上传、发布公司通知和文件，做好文件分类登记工作。

⑷ 认真认真做好部门内文件的保存工作。如有重要文件或合同过期、失效或失效，应及时使用碎纸机做好碎纸工作，防止重要、无效文件外泄。

⑸ 参加会议，做会议纪要，组织工作；

3.3 物流与车辆管理

（一）采购办公用品，整理核定部门人事费用报销情况。

（2）负责公司车辆的管理和调度；建立车辆档案，做好车辆维修保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机和非司机的安全教育。

（三）管理办公室各项财产，保证部门物资的合理使用，提高财产使用效率，提倡勤俭节约。

⑷妥善处理与出租单位及周边邻里单位的关系。