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在房地产业风生水起的二十年里，宁波一栋楼的价值始终如一，伤了无数投资者的心。 这种在投资界造成罕见悲剧的房产是写字楼。

2006年，位于天一广场南侧的中信银行大厦，当时还叫金龙国际。 被誉为宁波首座5A级写字楼。 许多。

2007年金龙国际宣传资料

写字楼的价格逻辑与住宅不同，受租金回报率的影响较大。 因此，宁波写字楼涨价的悲剧宁波楼宇自控，就是租金造成的。 十年前主流日租1元多，十年后主流还是1元多。 能达到2元以上的就可以称为高档写字楼了，比如东部新城。 能达到3块钱的就可以称为塔顶写字楼了。

上面提到的中信银行大楼，租金从一开始的3元+变成了现在的2+元，终于认清了现实。

2020年，我和一个合伙人租了一间可以正对三江口的办公室。 60多平米，一个月不到2500。

假设100平米的办公室每天租金2元，一年的全额租金为7.3万元。 按照5%的回报率计算，合理价格为146万元，单价只能为1.46万元。 这个回报率不算。 进物业费。 宁波写字楼价格就是这样锁定的。

去年，我和我的老司机开了一家小规模的咨询沙龙。 一位投资人当场向我们投诉。 他投资了9个办公室。 十年没有涨价，租金也只是小幅上涨。 他问我们该怎么办？ 我们只好向他询问租金回报率，大约是6%。 先拿下吧，LPR很可能会一路走低。 听到最后一句话，他总算是有了一点安慰。

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我们继续用逻辑推论，租金是怎么来的？ 当然是在行业层面。 行业层次越高，人均收益越可观。 同样的人力，一个行业年营业额1亿，而另一个行业只有3000万。 前者的租金承受能力自然要远高于后者。

什么样的行业租金承受能力高？ 我们用经验主义来回答，看看上海写字楼这个热门行业。

我们先看看租金。 这是反映上海写字楼租金差异的图表。 无论是纯写字楼还是综合写字楼，你都看不到每天低于6元的租金。

所以结论是上海的写字楼租金比宁波高很多。 那么上海有哪些行业支持写字楼出租呢？ 看下一张图表。

最重要的是发达的金融业。 上海甲级写字楼租户中，金融服务业占比超过34%。

再分解一下。 金融服务业中，保险、银行、证券、金融巨头占比超过50%，公募/私募基金合计占比也超过15%。 剩下的就是风险投资、期货等等。

都是富裕的产业。

仅次于金融服务业的是大众点评和抖音等新技术媒体。 2020年其在中央商务区和非中央商务区的份额分别达到10%和21%。

上海的写字楼租金就是这样被撑起来的。

再看看杭州，宁波一直在暗中竞争。 杭州写字楼租金见下表。

黄龙潜江首层首屈一指，日租3.5起。 第二层为武林、庆春、湖滨，日租金3元起（未来科技城接近第一层）。 文教和城市车站排名第三，日租金1.5起。

那么宁波的商圈大概是什么水平呢？ 看看被誉为宁波环球中心的东部新城去年的租金表现。

如果没有刚刚入市的国华，东部新城连杭州二线商圈的门槛都达不到。 其余的商圈都在杭州的三四层徘徊。

那么杭州写字楼的主要客户是谁呢？ 继续上图。

黄龙主要依托房地产、咨询服务和总部经济。 武林和庆春除贸易和货运外，主要以金融证券、集团公司（总部型）、制造业为主。

总之，总部经济和咨询服务（律师事务所、设计事务所、企业管理咨询、会计师事务所等）支撑着杭州传统商圈的租赁模式。

转载一份2019年杭州写字楼市场调研报告原文：

据仲量联行统计，剔除总部自用面积，2019年甲级写字楼新增需求约40%来自传统金融服务行业，包括银行、信托、保险、等，年末实现大规模扩建，加之钱江新城核心区楼宇优质的软硬件服务以及现阶段的高性价比，继续吸引这些优质企业。 此外，以设计、律所、教育为首的专业服务新增需求稳定，占甲级写字楼全年新增需求的近20%。

这份报告进一步证明了杭州写字楼客户以及金融服务和咨询服务行业的最大受益者身份。

再做两个图表。

跨国公司和“硬核科技”，即接近“科技新媒体”的产业，是杭州写字楼市场的另外两大新势力。 杭州未来科技城就是这些企业的大本营。

那么宁波写字楼的客户构成呢？

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根据世界地产最新发布的宁波写字楼分析报告，以下三大行业决定了当前宁波写字楼市场的平均租金。

春节假期还没有结束，这里已经敲响了兔年的战鼓。 正月初六上午8点刚过，无锡高新区（新吴区）隆重召开建设中国式现代化先行示范区动员大会。

作为江南工商名城无锡的重要经济板块，无锡高新区于1992年获批设立，2015年11月设立新吴区，实行管理体制“区政一体化”。 江苏省率先提出建设中国式现代化试验区的信心何在？

连续两年被评为江苏省推进高质量发展先进区。 连续三年位列中国市辖区城区高质量发展前五名。 在全市高质量发展考核中荣获“四连冠”。 高新区20强中...

也从最初的5.45平方公里的偏远郊区，发展成为220平方公里的经济强区。 最新数据显示，2022年无锡高新区（新吴区）生产总值2430.51亿元，其中第二产业增加值高达1520.1亿元，同比增长5.4%。

在走向中国式现代化的新征程上，抓好“制造城市人”一文是这里一个尤为重要的命题。

生产：创新基因驱动高质量发展

取而代之的是人头攒动的繁忙景象，取而代之的是数字化改造后的井然有序。 谈及国内首家“锂电装备智能工厂”，无锡领航智能装备有限公司董事长王延庆表示，“数字化、智能化改造让我们实现了精准规划、精益生产、可视化展示、精细化。有必要提高管理的质量和效率。”

三年来的疫情，并没有给这家光伏和锂电设备制造商带来任何发展上的问题。 “我们2020年的收入是58.58亿元，2021年会增加到100.3亿元，去年前三季度收入已经超过100亿元。” 在王延庆看来，他们公司的高质量发展，关键在于抓住市场机遇，根本在于长期坚持创新。 据了解，公司研发投入比例持续保持在11%以上，已获得授权专利1900余件。

企业敢于创新、敢于投入，离不开无锡高新区的创新生态。 去年8月1日，无锡高新区企业创新积分制度经过两次升级后正式投入使用。 该系统致力于准确描绘企业创新能力图谱，进而引导创新资源向企业集聚，提升企业创新发展能力。

“通过积分和排名，企业可享受‘荣誉激励、融资增信、政策扶持、重点服务’四大定制化精准服务。” 无锡高新区科技局副局长李振东介绍了系统中的“太湖点贷”。 该模块与10家银行合作，打造21大类109款金融产品。 2021年全年科技贷款余额139亿元。 同时，积分较高的企业将根据政策进一步得到扶持和奖励。

“只有坚持重大平台的布局和建设，创新的动力才会源源不断。” 在李振东看来，无锡高新区一直重视对企业研发机构的认定、引导和培育，逐步形成以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的模式。利用深度融合的技术创新体系，“比如无锡领航智能装备有限公司获批国家级企业技术中心，这也是企业可持续发展的核心要素之一。”

当地还引进建设了北京大学长三角未来科技生命健康研究院、北京大学无锡电子设计自动化研究院、MEMS先进感知研发中心、瑞金长三角等一批重大创新平台生研究院，正在加速推广硅技术。 基地光电创新平台建设等

30多年来，无锡高新区不断攀“高”、创“新”。 全区生产总值由2.7亿元跃升至2430.51亿元； 一般公共预算收入由400万元增加到242.1亿元； 无锡4.8%的国土面积和8.7%的常住人口，造就了全市15.6%的人口。 该地区的国内生产总值。

“与国家级高新区前列地区相比，我区GDP总量和财政收入虽然不逊色，但物联网、物联网等‘6+2+X’产业体系集成电路具有鲜明的特点，还存在一些问题。明显的短板，要想像林一样继续追赶前20名的高手，就必须加快扬长避短，扬长避短，把长处做出来。扬长避短，走上更高质量的发展道路。” 无锡高新区党工委书记、新吴区委书记崔荣国表示，建设中国式现代化先行示范区，要全面准确贯彻落实区委精神党的第二十次全国代表大会，把新发展理念贯彻到经济社会发展的全领域、全系统、全过程。

市：提升城市能级的“三年行动计划”

1月7日新吴区光纤数据楼宇自控，博渡河文化中心体育中心开工建设，总建筑面积约2.37万平方米。 将成为集文化、科普、艺术展览、娱乐休闲为一体的综合性区级文化中心。 .

当天，无锡高新区共完成210个项目，总投资613亿元，涉及路桥水利、学校教育、文体设施、科研载体、景观整治等民生领域，涵盖民生领域之广，投资规模之大，在当地实属罕见。

无锡高新区党工委副书记、管委会副主任、新吴区委副书记、区长张金伟表示，项目的集中开工和竣工是一个重要的着力推进产城融合，提升城市能级。 提高群众幸福指数的主要措施。

以高新区为基础建区八年来，正在加速从原来的“产无城”到“产城融合”，这也是建设高新区的必由之路。中国式现代化先行示范区。

为此，无锡高新区紧紧抓住长三角一体化、大运河文化带、太湖湾科技创新带建设等多重战略机遇，“无锡高新区”的理念更加鲜明。以产促城、以城促产、产城融合”。 以空间重构、资源重组、品质重塑为重点，高标准、大力度优化区域规划，加快由“区”向“市”快速发展。

去年9月24日，无锡高新区（新吴区）召开产城融合建设现代化国际化创新型城区规划和三年行动计划发布发布会。 会上，“一核四中心三轴”的中心结构体系和“两城三区”五个产城一体化功能区的建设，让人们看到了完善的综合交通、公共服务、国际服务业、蓝绿空间、农业文化旅游等配套体系的现代城市格局。

无锡市规划设计研究院院长卢小军介绍，无锡高新区走产城融合发展之路，把美丽城市摆在突出重要位置，用最美城市承载最好的行业。 从理念、方法到实施的创新。 “过去，高新区只突出强工业经济的理念将成为过去，通过实施三年行动，深入挖掘和呈现高新区的文化底蕴、文化资源。” 、绿地、开放空间等，为建设宜居宜商、宜研宜研、宜文宜商宜旅的现代化国际化创新型城区提供了现实基础。 “ 他说。

人民：让现代化成果支撑人民群众幸福

项炳军是无锡高新区（新吴区）产城融合规划和现代化国际化创新型城市三年行动计划的总策划人。 在他的设想中，未来无锡高新区产城深度融合的重点是从物理空间的融合走向以人为本的生产生活方式的全面融合，体验融合从普通人的经验来看。

每天下午，远洋·太湖陈漳区居民吴阿姨都会在新建的养生步道区锻炼身体、放松身心。 儿子儿媳毕业后在无锡高新区工作，她和妻子从老家赶来帮忙照顾孙子。

“刚来这里还是有顾虑的，我知道这里公司多，机会多，发展好，但也怕我们这些老人不适应，住在这里不方便……”吴阿姨在这里住了一年多了。 到了宜居这里，“看，这个健身步道区很方便，社区服务也很好，养老服务也很到位……”接二连三的好评，之前的烦恼一扫而光. 老两口安安稳稳地照顾孙子，小两口也可以全身心投入工作。

这个吴阿姨觉得很实用的健康步道项目，来自当地正在实施的“健康新吴”计划。 “以健康社区建设为抓手，不断加强健康场景建设。” 新吴区民政卫生局副局长肖亚平介绍，截至目前，全区近40%的社区建成了40个省级健康社区和健康主题公园。 7个、14个健康小屋、34条健康步道，基本形成了“老”有优质护理、“小”有优质教育服务的新格局，供应更充足、价格更实惠、服务更优质、服务更全监督覆盖面。

就医便利是安居乐业的重要保障。 当地已形成以上海瑞金医院无锡分院为龙头，二级公立医疗机构为枢纽，社区卫生服务中心和社区卫生服务站为依托，社会医疗机构为补充的新型城乡医疗服务体系彼此。

新年伊始，无锡高新区的住宅小区、商业广场出现了“移动大白”。 这是新吴区民政卫生局与上海瑞金医院无锡分院联合推出的无锡首款“移动医疗服务车”。 ”。“有专家上门会诊，还带了医疗器械和常用药品，很方便。”1月11日，车停在江西街道旭凤家园社区广场。刷卡缴费即可费用，并快速获得药物。

“移动医疗服务模式是我们打通居民健康管理‘最后一公里’的新尝试，除了开展医疗咨询服务外，还可以提供新冠疫苗接种服务，实现一车两用。” “ 新吴区民政和卫生局副局长杨建波表示，流动医疗服务车、发热门诊小屋、紧凑型医联体等“一站式诊疗”，将服务重心前移，形成“一站式诊疗”合力。与区域内的医疗机构和诊疗服务站就诊，极大地满足了居民的医疗需求。

仔细看无锡高新区2022年“民生实况榜”，每一项民生工程都见证了当地群众幸福指数的不断攀升。 在社会关怀方面，为社会弱势群体提供法律咨询1482人次，办理法律援助案件428件； 在失业人员再就业工程中，帮助7036名失业人员实现再就业，帮助1443名就业困难人员实现再就业。 在教育设施建设方面，梅村实验初中、春明幼儿园、崇德幼儿园新建项目和新城中学、新安实验小学改扩建项目提前完成。 .

今年，无数人关心的“身边的小事”，通过代表投票制完成了工作闭环，成为全过程人民民主的生动实践。 去年1月，无锡市高新区、新吴区在新吴区第二届人大第一次会议上首次实行“区政一体化”管理体制，实施民生实事工程人大常委会人大代表投票制，让老百姓成为民生事务的顾问、决策者、实际事务的监督者和受益者。 一年来，这项工作得到了全区70万余名市民的高度认可。

“实际上，现代化的本质是人的现代化，中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化。30年来，我们积累了支撑现代化的雄厚物质经济基础，但人民群众对教育、医疗、文化、养老、安居等民生供给的追求和期待也越来越高。 崔荣国表示，要把实现人民对美好生活的向往作为现代化建设的出发点和落脚点，坚持在发展中保障和改善民生，让现代化建设成果更多、更公平地惠及人民群众。该地区的。

（记者耿志超）