办公资产管理的最终目标无疑是租金效益最大化。 关注租金收入的公式：租金收入=空间×定价×时间，如果说以前写字楼的增量市场是比作谁做蛋糕，那么写字楼存量市场的竞争就是看谁最有能力切蛋糕。 这个能力就是效率。 在这种情况下，如何精细化管理写字楼存量资产，如何提高写字楼运营效率，成为越来越多写字楼物业管理公司亟待解决的问题。

快景智慧楼宇系统，从写字楼资产管理需求出发，基于标准化SaaS，利用数字化技术重构组织和运营管理模式，实现资产管理工作流程在线化、数字化，帮助写字楼业主实现资产管理高效化。

1. 在线工作流程

(1) 商家线上营销

快景智能楼宇系统实现了在线房源展示和在线租控管理、在线招商获客和渠道推广、全周期业务跟踪、在线客户管理、实时数据记录和多维度在线分析。 协助写字楼物业管理公司制定招商策略优化方案，切实提高招商运营和管理效率。

(2) 网上租赁合同

快鲸智能建筑系统支持全流程在线签约、跨部门协同审核、在线变更合同、合同执行全流程管理、相关合同预警信息实时推送，确保团队做好合同账期、合同到期的有效管理。 并基于线上合同状态进行数字化统筹和分析，有效帮助写字楼物业管理企业决策者及时掌握资产运营和执行情况，指导经营者做出准确决策。

（3）网上缴费

快经智能楼宇系统支持在线智能记账、账单自动发放、系统在线提醒、自助记账、在线查看账单等功能，有效提高催收效率。

（四）在线客服

快鲸智能楼宇系统为租户和物业管理搭建在线协作平台，提供移动便捷的服务，在线沟通并及时处理租户需求，提高需求处理效率； 公共区域维护、企业变更等信息实时推送，避免因信息断层造成的工作遗漏； 规范安全巡检，使巡检工作规范化、自动化、系统化、常态化、流程化、数据化管理，打造严格的质量管理体系楼宇自控工程利润，提升物业安保能力，有效提升企业品牌形象和租户满意度。

2、资产管理数字化

基于上述线上工作流程，快经智能楼宇系统的数据驾驶舱可以收集并存储海量大数据，然后通过清洗、挖掘、整合和分析，可以清晰地呈现资产趋势、运营利润、空置黑洞和损失风险。

（1）资产评估：使用快景智能楼宇系统，可以实时掌握出租率、出租率、平均租金价格、实际现金流、现金流预测、回款率、收入等。 从收入和成本的角度出发，结合整体资源的角度，可以更好地帮助客户提高项目收入。

（2）资源分析：利用快景智能楼宇系统，可以通过房型、户型、空置天数等数据快速盘点空置房源，找出空置黑洞，及时调整招商策略。

（3）租赁分析：利用快景智能楼宇系统，通过月出租率趋势、成交趋势、租金实时单价、租期结构分析、到期续租趋势分析，准确预测租户的决策行为，用数据指导优化招商策略。

（4）租户分析：利用快景智能楼宇系统，通过租户行业、签约公司注册资本、签约公司注册期限等信息绘制客户画像，从而更好地为客户匹配房源，同时制定良好的谈判策略。

资产管理是基于写字楼自身长远发展和管理提升的改革。 将数字技术与业务场景相结合，持续赋能写字楼全周期运营管理，以自动化标准工具实现在线协同，帮助写字楼管理者“运筹帷幄，决胜千里之外”。

快鲸智能楼宇系统让写字楼的资产管理更加人性化、贴心化。 使写字楼物业管理企业能够更加快速、全面地掌控市场动态，把握产业链上下游配合，更加前瞻性地监测经营安全指标和预警经营风险，从而更好地生存和发展。

智能电表需求不旺盛，电表企业如何发展多元化产业？

——《2017年电表行业发展亮点之一》

中国现代电网计量技术平台

张春晖

2017 年 12 月 10 日

2017年是电表行业历史上的又一个转折点。 智能电表的需求突然从连续7年（2010-2016年）的繁荣期跌落至低谷，“多表一体化”的信息采集正在缓慢推进。 然而，由于电表市场的变化，电表企业正在寻求新的商机。

回顾2017年，电表行业发展过程中有哪些亮点，可以在2018年继续研究和应用，推动行业发展？

·智能电表需求不旺盛，电表企业如何发展多元化产业？

·电表新技术关注话题：主要包括“仪表云”技术的应用、用电信息与用电网关计量两个信息采集系统的融合扩展系统的计量功能、“双表”的开发等。国家电网“核心”智能电表样机及入网运行考核，上海电网制定并实施单相智能电表运行状态巡检和轮换方案，发布实施智能（先进）智能电表等多项技术标准）终端、直流电能表、宽带低压电力线载波通信互联。

用电信息采集系统解决通信技术瓶颈的过程：主要是4G无线通信成为远程通信主流，宽带低压电力线载波通信得到推广应用，北斗卫星通信在多地试点， NB---LOT通信已在智能电表自动抄表系统中落地应用的探索。

国家电网“多表一体化”信息采集缓慢推进，燃气表计量需求大幅增长。 NB---LOT通信首先应用于水表计量集中抄送。 《重点用能单位能耗在线监测系统推广建设工作方案》发布，完善能源计量体系，推动电、水、气、热能源计量和集中抄录系统现代化升级。

以上2017年电表行业发展亮点，本文将分不同部分进行阐述和发布。

亮点之一：智能电表需求不旺盛，电表企业如何发展多元化产业？

1、2017年，国家电网智能电表需求陷入低谷，采集终端需求大幅下降。 江苏、山东电网持续大量需求

1）年度集中招标量及智能电表需求新变化

国家电网2017年智能电表招标量为3778万只。 其中，首次招标量为2092万，占年度招标总量的55%； 第二名投标量为1666万，占比45%。 两份标书的成交量大致平衡。 但2017年智能电表招标总量（3778万台）比2014年智能电表最高年度招标数量（1亿台）低62.2%。

——国家电网：2017年智能电表招标总量已接近需求底线，主要需求要素为：

2017年5月，本文作者撰写了《2017年国家电网电表市场及新型计量技术需求解读与引述》：

· 2017年，省电网用电信息采集系统覆盖率达到99%以上，需要智能电表1700万台。

·国网供电业务领域新增用户年自然增长率约为3%，需要智能电表1200万只。

·地方政府建设保障性住房需要300万只智能电表。

·批发县及委托县国网管理表计300万台。

·200万米计量故障处理（计量故障率约0.5%）。

——2017年国家电网智能电表集中招标新变化

· 添加表型。 国家电网发布二级单相智能电表，提高了外接电池的技术要求。 全年可更换电池单相智能电表招标量为1327万只，占年度单相智能电表招标总量（3237万只）的41%。

新增配件：UHF RFID模块、单相测量故障识别模块、测量现场操作终端及外围存储盒、三相测量故障识别模块、现场打印模块。

以上新增配件的技术规格：（待查询）。

2）集中竞价量及收款终端需求新变化

国家电网，2017年采集终端集中招标量781万台。 其中，第一批采集终端招标量为706万台，占全年招标总量的90%； 第二批招标量为76万台，占全年招标总量的10%，第二批招标量跌至谷底。 同时，2017年采集终端集中招标总量（781万台）较2016年采集终端年度最高招标数量（1109万台）下降29.5%。 这些事实表明，省电网用电信息采集系统建设已进入最后阶段。

2017年国家电网集电终端集中招标新变化：

—公网4G无线通信模块应用已成为远程通信主流

2017年，采集终端（4G）模块中标总数为96万个，占全年集中器（57.9万个）和特变终端（86万个）总数（143.9万个）的66.7万个。 %。 在：

· 2017年第一批采集终端招标应用48.9万块4G模块。 包括：

集中器I型（4G/宽带）13.5万个

集中器I型（4G/微功率无线）22000个

集中器I型（4G/窄带）212,000个

变长终端Ⅲ型（4G）12万个

· 2017年第二批采集终端招标应用47.1万块4G模块。 包括：

集中器I型（4G/窄带）161,000个

集中器I型（4G/宽带）13.5万个

特种变压器端子Ⅱ、Ⅲ（4G）共17.5万个

分析上述集中器（4G）模块的投标数量可知，集中器的本地通信方式包括窄带载波、宽带载波、微功率无线通信。 这里需要说明一下：近年来，OFDM窄带快速通信技术的应用增多，据说可以达到20k bps的通信速率。

— 扩大宽带低压电力线载波通信技术的应用

2017年宽带载波模块使用量734.5万个（不含第二批表表本地通信宽带载波模块招标量），为2016年宽带载波模块招标量的245%。集中器和采集器中的宽带载波模块已成为主流； 在电表本地通信中占26%。

· 2017年全年采集器、集中器需求宽带载波模块491.5万个，占采集器、集中器招标总数（695万个）的71%。

a1 2017年第一批采集、集中器需求宽带载波模块478万个，包括：

集中器I型（4G/宽带载波）135,000个

II型采集器（宽带载波）436.4万个

I型采集器（宽带运营商）28.1万枚

a2 2017年第二批采集器、集中器需使用宽带载波模块（集中器类型I：4G/宽带载波）

13.5万元

· 2017年，首批电表本地通信（宽带载波）模块需求243万片，占首批电表本地通信模块招标总额（936万片）的26%。

2017年第二批电表本地通信（宽带载波）模块招标量：（待查询）

3）近两年，江苏、山东电网实现了智能电表应用和用电信息采集系统全覆盖。 为何2017年他们对智能电表和采集终端的需求依然较大？

2014年，江苏电网率先完成用电信息采集系统建设（3600万户）； 2015年，山东电网实现用电信息采集系统100%（3800万户）覆盖。

— 2017年国家电网第一批智能电表及采集终端集中招标

·江苏电网本批次需要使用II型集热器495.5万台，占国家电网本批次集热器招标量的76.4%。 二级单相智能电表需求量为253万只，占江苏电网户数（3800万户）的6.6%。

·山东电网需要特种变电站终端31万台，占国网本批特种变电站终端招标量的54%。 一级三相智能电表招标82.2万台，占山东电网三相用户（约400万户）的20.5%。

— 2017年第二批智能电表及采集终端集中招标

山东电网需要280万台二级单相智能电表，位居全省电网单相智能电表需求量第一，占国家电网单相智能电表招标量的19.4%。 集中器需求量为12万台，位居各省电网集中器数量之首，占本批国家电网集中器需求量的27%。

——上述情况表明，省电网智能电表应用和用电信息采集系统建设完成后，系统电表和采集设备将持续存在更新和扩容的需求，主要因素估计为：

· 新用户增长。 新用户每年自然增长率为3---5%。 对于一个拥有4000万户家庭的省级电网来说，单相智能电表的年需求量为120万---200万只。

·早期的三相电表和采集终端需要更新。 按照2009版国网标准生产的三相电表和采集终端在功能和可靠性等诸多方面不符合2013版国网标准的要求，部分智能电表和采集终端需要进行升级换代。提前更换。

·采用II型采集器，本地通信采用宽带载波，可大大缩短采集周期。

·智能电表和采集终端可能需要增加库存备件。

2、国家电网：2010-2017年智能电表需求结束及2018年需求评估

1）2010年至2017年智能电表需求结束

2009年第四季度，国家电网进行了首次智能电表集中招标，但招标量并不大。

2010年至2017年，国家电网每年组织2至4次大规模智能电表集中招标，目标实现智能电表和用电信息采集系统100%覆盖。

2010---2017年国家电网智能电表应用及用电信息采集系统实现全覆盖过程：

年份，a：当年智能电表招标金额，b：累计征收户数，c：国家电网用户总数，d：征收覆盖范围

— 2009年，a：1100万台，b：1亿户，c：2亿户，d：%

— 2010年，a：4500万户，b：2800万户，c：2.2亿户，d：12.7%

— 2011年，a：6000万，b：6600万，c：2.57亿，d：25.6%

— 2012年，a：7600万，b：1.1亿，c：2.8亿，d：39.2%

— 2013年，a：6600万，b：1.8亿，c：3.1亿，d：58%

— 2014年，a：1亿户，b：2.56亿户，c：3.78亿户，d：68%

— 2015年，a：9100万，b：3.16亿，c：3.95亿，d：80%

— 2016年，a：6600万，b：3.82亿，c：4亿，d：95.5%

— 2017年，a：3800万，b：4.3亿，c：4.34亿，d：99%

注：以上数据摘自网上资料或计算，仅供参考。

从上述2010--2017年国家电网智能电表集中招标数据来看，结合国家电网物资部门历次发布的智能电表集中招标总体情况，国家电网智能电表需求和投资的变化规律，电力供应电表企业未来将为国家电网新型电表大规模招标提供参考。

——2017年，国家电网供电业务区用户总数4.3亿户。 未来，新增用户将以每年3-5%的自然增长率逐年增长。 新用户使用电表，供电部门已将其纳入全年智能电表需求报告。

——2010年至2017年，国家电网智能电表招标总量为5.42亿只（不含2009年智能电表1100万只），总投资1138亿元。

智能电表安装初期（2010--2017年）：国家电网智能电表年均招标量为6800万只，年均投资142.3亿元； 智能电表最高年度招标量为1亿只，年度最高投资额为21亿元人民币； 智能电表年度招标底线为3800万只，年度投资底线为80亿元。

——2010年至2017年，国家电网智能电表招标总量5.42亿只，安装应用智能电表4.3亿只。 智能电表余额1.12亿只，占智能电表招标总量的21%。 这些平衡计的主要用途估计是：

·一些早期的智能电表需要提前更换。 2009年至2012年，按照2009版国家电网标准生产的智能电表总共安装应用了1.92亿只，但很难估计有多少早期智能电表将被淘汰。

· 计量失败处理（计量失败率0.5---1%）

·库存备用

——中标某仪表公司

2010年至2017年，预计国家电网智能电表集中招标中标电表企业有45至75家，随智能电表招标量的变化而变化。

·据称，国网物资部门对招标电表企业的基本要求：注册资本、电表生产销售业绩、智能电表生产情况、管理条件等。

本文作者认为，电表企业考核的重点和难点是电表、采集终端和系统的自主开发能力。 据了解，部分入围电表企业已对中高端智能电表采用代工生产。 尤其是这几年，集中器、特变终端整车厂、外购设计方案占比很大，其中中标前10名。 电表公司。

·电表企业中标金额。 从网上可以看到国家电网智能电表及采集终端中标信息：规模前三名的大型电表企业中标金额约占每批智能电表中标总金额的6%左右。收集终端。 其余电表企业中标比例依次下降，中标底线在1%左右。

·国家电网智能电表集中招标中标电表企业较多，中标比例较低，这对电表企业和国家电网均产生不利影响：

a1 2010年至2017年，智能电表市场稳定、新计量技术需求低迷，电表企业受益并发展。 多元化产业发展已经启动，特别是大型电表企业年营销收入达到20亿至30亿元。2017年国家电网智能电表集中招标量3800万台，投资80亿元元。 前三名大型电表企业中标金额为6%，金额为4.8亿元，仅占全年营业收入的30%。

24---16%，难以支撑电表企业长期发展，促使其急于发展多元化产业。

a2省电网所需的智能电表一般由十余家电表公司供货。 产品质量难以保证一致，产品验收、运行管理协调、计量故障处理等工作量都会增加。

·此外，2012年以后，国家电网智能电表年度招标量快速增长，最高年度招标量达到1亿只。 受此影响，电表企业加大投资，扩大产能。 2017年之后，智能电表需求跌至低谷，电表企业产能严重过剩，需要引以为戒。 可以采取多种措施应急供应、扩大产能。

2）2018年智能电表需求评估及“双核”智能电表推向市场的预期

——根据网上预测，2018年可能是电表市场需求最低的一年，国网智能电表招标量约为3344万只。

2018年，省电网完成智能电表应用和用电信息采集系统全覆盖后，将继续对智能电表和采集终端产生大量需求：

前文提到，国家电网：新增用户年自然增长率为3%，需要智能电表1200万台； 地方政府保障性住房建设需要300万个智能电表； 300万表用于网络管理，200万表用于计量故障处理。 前四个市场要素总计需要2000万个智能电表。

· 2010年至2012年，早期智能电表使用量为1.92亿台。如果提前更新7%，则需要使用智能电池

1344万块手表。

·以上5个市场要素综合起来，2018年国家电网需要使用智能电表3344万只，比2017年国家电网智能电表招标量下降11.5%，比2018年最高年度招标量下降66.5% 2014年智能电表保有量（亿台）%。

——对“双核”智能电表进入市场的期待

2017年5月，《2017年国网电表市场及计量新技术需求解读与引述》对“双核”智能电表的发展以及2013年国网智能电表企业标准的修订进程做出了展望。

现在的情况又发生了变化。 自2017年《国网计量工作指导意见》（国网营销[2017]105号）实施以来，《全球计量》杂志连续发表有关“双核”智能电表的文章：中国电力科学研究院《关于基于IR46理念的智能电能表设计方案》，浙江省电力科学研究院《基于OIML R46国际建议的智能电能表设计》。 近日，河北省石家庄行业会议获悉：国网“双核”智能电表标准或于2018年报批，即2013年版国网智能电表标准的修订版预计2019年组织实施。这样，“双核”智能电表样机将在2019年研发完成，并送检后并网运行； 2020年可能会有批量应用的需求。据称，由于“双核”智能电表安装应用的投资尚未落实，新型电表引入的时间尚待确定。分批上市可能较此前预期推迟一年。

—影响2018年智能电表需求的另一个因素是运行中单相智能电表的检测和状态轮换

从2010年算起，早期的智能电表已经运行了8年，进入2018年之后，将陆续轮换。

2017年，上海地方计量法规：《单相智能电表运行状态检测方案》已发布并在上海电网实施。 但目前还没有国家电网计量部门按周期或状态对单相智能电能表进行巡检和轮换的报道。 预计2018年初召开的年度计量工作推进会将作出统一安排。 例如，国家电网对单相智能电表实行状态检测和状态轮换方法，通过国家检验的单相电表将延长数年的运行周期。 这有利于电网节约资源、减少投资； 但这将对单相智能电表的市场需求产生不利影响。

3、电表企业：如何发展多元化产业？

国家电网启动智能电表集中招标后不久，一些电表企业感受到国家电网智能电表市场将受到限制，纷纷开始探索多元化产业。 但电表企业转型一般走捷径：贴牌模仿或并购目标企业，尽快成为企业营销新的增长点。

1）2017年5月，《2017年国网电表市场及计量新技术需求解读与引述》建议电表企业需要认真研究企业转型和新产品开发的话题。

——除了智能电表、采集终端、低压计量箱这三个基础市场外，还有一个前景广阔、规模相对较大的电表市场，包括特种电表、在线监测、谐波测量、10kV电子互感器、“基于仪表云的9类计量产品，包括用于计算的远程仪表校准系统。

—电力用户自购市场，主要计量产品包括：统计表系列、一卡通、电能计量表及监控系统、路灯智能控制系统、油/煤矿专用计量设备等9类产品。

——考虑到企业的长远发展，电表企业转型主要走技术创新产品开发的道路，包括：智能（先进）终端在电能计量领域的应用、“电表融合技术”的开发等。电子信息通过系统主站功能拓展大数据应用、大用户谐波测量与考核、大用户丢失数据自补偿等。计量装置。

2）电表企业调整需求对国网智能电表市场的依赖

如上所述：2010-2017年国家电网智能电表需求和投资变化规律已明确：国家电网是中央国企，智能电表和采集终端集中招标是独立行为的企业。 智能电表、采集终端、低压计量箱是电表企业的三个基本且永恒的市场。 然而，国家电网智能电表和采集终端的每年招标量、投资和配置策略（即中标多、中标金额低）已不再适合表计企业快速、长期发展的需要。 因此，在继续做好国网智能电表市场的基础上，电表企业调整对国网智能电表市场的依赖，发展多元化产业，是一个长期、有益的发展过程。

3）发展多元化产业，需优化发展项目

近年来楼宇自控智能电表，大型电表企业转型方向各有不同。 据网上资料显示：林阳主要开展新能源开发项目，并已取得初步成效； 科鲁专注于智能电网和节能产品的多方位开发； 威胜专注于开发智能配网产品、水、气、热能计量及能效管理设备及系统。

经过多年对电表企业转型新产品开发信息的跟踪分析，本文作者得出的结论是，威胜发展壮大电能计量产业的思路是比较稳健的，且成效明显。 其主要特点：

——重组壮大威胜信息技术有限公司，加大资金和高级人才投入。 据了解，威胜集团公司从原有的电表、终端产品中，充实了威胜信息技术公司一批高级技术、管理人才和多名博士人才。

——多元化行业新产品项目起点较高、具有前瞻性。 威胜的电、水、气、热能源计量项目，以AMI为总起点，不仅组装水表、燃气表、热量表并增加控制和采集部分，还做采集系统和主站，采集大数据。规模能源计量系统项目招标机会将全面铺开电力、水、燃气、热能计量行业。

电能计量系统工程案例：

·矿区水、电、气表远程采集与控制

·乌兹别克斯坦AMI项目

·南方电网首个多表集中抄表项目

·上海电力公司实现“多表集中抄录、多张账单整合、多费合并征收”项目

——现在，威胜以电表为主，主营智能配网产品、能源计量和能效管理设备。 2017年，威胜电能计量产品营业收入预计将超过10亿元，营业收入与智能电表营业收入之比或将达到0.65：1。 可以说，威胜信息技术有限公司的能源计量及系统新产品研发和营销已进入稳定发展状态，积累了多元化产业发展的经验。

4）电表公司进军水、煤气、热能计量市场是时候了！

——国家能源计量发展新政策陆续出台

· 2016年2月，国家发展改革委、国家能源局、工业和信息化部联合印发《关于促进“互联网+”智慧能源发展的指导意见》（发改能源〔2016〕19号）。 392）”并提出：“推动能源与信息通信基础设施深度融合”要求。

如上所述，2017年9月，国家发展改革委、质检总局印发了《重点用能单位能源消费在线监测系统推广建设工作方案》（发改环字[2017]1711号）提出：加快建设重点用能单位能源消费在线监测系统，完善能源计量体系要求。

可见，随着能源互联网和重点用能单位能耗在线监测系统的推进，电、水、燃气、热能计量和集中抄录系统全面均衡发展的机遇。未来！

—The of water, gas and heat smart and is , and there is a lack of high-level to the of . It is to count the of water, gas, heat and the . , the of meter is , and the of needs to be .

In 2016, " of and " by Li Hong/ Power Zhang wrote:

a1 Water meter : There are about 3,000 water , and 300 water meter and . By 2015, the of water will be 90 . Among them, smart water for 10%.

a2 Gas meter : There are about 800 gas . There are 100 gas meter and 30 smart gas meter . By the end of 2015, the of gas will be 35 ; the of smart gas will be 19 , for 35% of the total of gas . Gas rely on .

a3 Heat meter : The main for heat is in the areas of 15 . In 2013, the area was 6.5 , 21% of which used heat , and 18 heat were , with an of 77 by each heat meter. At , the area is 3-400 , and the for heat is 4 .

a4 There is also the meter : there are about 2,800 -level power , and about 270 (city) power . By 2016, there will be about 360 meter , with an of 140 . Among them, 80 are used by the State Grid and South China Grid, 46 are , and 14 are from the power user self- .

By the end of 2017, the State Grid power area will 100% of smart and (430 ).

——The of "multi-table " is . State Grid, in 2015, the " in One" to a new model. from : 2016-2017, the State Grid may the "multi-meter " of 5 , and its is far the plan "multi-meter " goal of the " Five-Year Plan" It be said that State Grid's of "multi-meter " has many such as the of , the and of local , the of power , and the of funds. , so far, the of " into one" has been slow. This is why , local , and State Grid need to think , solve , and and to that the of " into one" .

— meter have many in water, gas, heat meter and , and . To the :

a1 The rate of water, gas and heat is low, and the and a large of and high-level . , water, gas and heat are small in scale and in .

a2 After years of , the for water, gas and heat has a . , the is not ideal, and the is .

a3 : Water, gas, and are and by local . There is no in the to the of for and , and to carry out , and is not .

a4 The above- in the of the water, gas, and heat are the of the meter . At the same time, in years, the of Co., Ltd. in and multi-meter and can be used for :

to , Co., Ltd.'s for , water, gas, and heat is based on the . ), data from smart gas , smart water , and smart heat to the , and of , water, gas, and heat , and a set of , water, gas, and heat meter and , A cross- data for and real-time query, which is to - units such as , , , , and .

a5 , most of the for water, gas, heat meter and are by local water/gas/heat . There are many and sites, and the is . , it more for meter to enter the water, gas, heat meter and .

From 2017 to 2018, the for smart is not , and the for , gas , has , a with the ., meter need to seize the to carry out and for water, gas, heat and .