在神秘的北京朝阳区有一座首都大厦。从名字就可以看出，这座建筑一定有不凡的来历。早在1980年代，北京就准备建两座超高层建筑，中信公司拿下了其中一座，于是就有了中信公司承建的京城大厦。因此，北京有了新地标。

京城大厦是中国第一座以自主承包方式建造的智能化超高层钢结构建筑，是当时北京最先进的现代化写字楼。三年来，风云变幻，京城楼见证了时代的变迁。

30年来，中国面貌焕然一新，新的高楼拔地而起，不断突破物理极限，向着天空生长。在新建筑的映衬下，昔日的北京地标、时代见证的京城大厦已不再耀眼。建筑内的设备设施逐渐老化，能源消耗和安全问题日益凸显。是时候在首都大厦做出改变了。

无论是拆除重建，还是改造升级，都已成为京城大厦管理运营之前的现实问题。最终计划是对京城大厦进行全面升级改造。中国房地产进入存量时代，城市更新成为行业趋势。如何在保留城市记忆的前提下唤醒老建筑的价值，成为重要课题。房地产的精细化管理和运营已成为行业价值提升的新方向。

2018年3月，中信资产运营与施耐德电气正式签署战略合作协议，组建合资公司中信。以京城大厦智能化升级为契机，开始拓展智能建筑及综合能源服务市场，力争成为全球领先的整体智能建筑。解决方案提供商。

仅仅30岁的城市记忆，迎来了新生。

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存量时代，标志性升级

旧楼要拆还是要改造一直是房地产市场特别是2020年的热门话题。在2020年4月14日的“全国例会”上，高层部署2020年老旧小区改造方案，重点关注2000年前社区的建成。规划释放的信号非常明确。用住房和城乡建设部容部长的话来说，未来房屋装修过程中要避免大规模拆建。

住宅如此，城市地标也是如此。政策的背后，不仅是为了造福人民，更是为了留住这座城市的记忆。房地产行业20年，许多城市的记忆化作乌云。

2016年全国二手房交易量增至6.5万亿，这意味着中国房地产市场正式进入存量时代。除了住宅，还有商业地产，包括写字楼、商场、酒店，以及无数同时进入存量时代的“资本大厦”。

中信施耐德就是为此而来。

作为一座使用了近30年的老建筑，京城大厦面临的问题自然是复杂的。配电设备超期服役、耗能大、存在安全隐患、故障排除时间长、新风系统不足、智能化程度不高。如何改变它？从哪里开始改变？这确实是一个问题。经过一番研究，中信资产运营决定先做电气化和数字化转型。

为此，中信资产运营找到了这方面的专家——百年国际品牌施耐德电气。两队沟通后发现，转型空间巨大。除了节能改造，我们还可以探索一些可以引领行业的东西。于是，京城大厦的“节能改造”变成了“智能化改造”，中信施耐德孵化了。

作为一家全新的公司，中信施耐德的成立具有三个价值：一是改造资本建设；二是探索房地产全生命周期管理；三是开头提到的房地产精细化。管理运营实现资产增值。

从某种角度来说，京城大厦的改造实际上是一个试点项目，是中信资产运营和施耐德电气的试验田。在双方的共同努力下，首都大厦已经从一座历经30年风风雨雨的城市地标，蜕变为面向未来的智慧建筑标杆。

京城大厦的改造一方面为既有楼盘提供了可行的电气化、智能化升级方案，另一方面也为新楼盘的智能化设计探索了一条科学化、规范化的路径。在解决过去问题的过程中积累的经验，可以更好地指导未来的智能建筑。建筑是城市的基本单元，智能建筑的进步本质上是对智慧城市的推动。

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统筹规划分阶段改造

首都大厦的改造，不仅是高层建筑的升级改造，更是对未来的探索。那么现在，让我们回到第一方，看看施耐德电气是如何改造首都大厦的。

如前所述，京城大厦积累的问题众多且复杂，此外还有租户体验问题亟待解决。京城大厦是一座集写字楼和公寓于一体的综合性建筑。入住率约为90%。如何在不影响住户日常工作和生活的情况下完成整栋楼的升级改造，是改造前需要考虑的问题。

项目伊始，施耐德电气就组织专家团队对京城大厦进行了全面的咨询和评估。通过绿色建筑能效评价审计服务、电力系统性能研究、智能协同设计咨询服务和绿色建筑认证咨询等，分阶段进行改造规划，即分阶段建设。先进行顶层结构，再分步实施，分步实施。

项目立项后，确定绿色建筑评分策略。在设计阶段，对现有系统进行优化，明确技术路径，进行能效综合设计。在改造阶段，首先要对设备进行智能化升级，将原有技术落后、陈旧的电气设备更换为施耐德电气的智能设备。

除了硬件，还有软件。

施耐德电气将自有最先进的智能楼宇运营系统引入京城大厦，在机电设备监控管理的基础上，将电力监控和能耗管理系统无缝集成。人性化智能调节控制。软件和硬件协作以最大限度地提高效率。

施耐德电气不仅是项目实施者，还是京城大厦改造过程中智能建筑的总设计师。京城大厦所有升级改造的最终目的是降低运营成本，提高运营效率。为实现这些，施耐德电气必须与中信资产运营达成更深层次的合作。

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智能楼宇、移动运维

在一次施耐德电气的线上直播中，施耐德电气的工作人员带着粉丝参观了改造后的京城大厦，从中控室到配电室，可以看到京城大厦做到了高度智能化，与整个建筑实现了高度互联。

京城大厦智能楼宇控制中心

以往对这样一栋楼的监控需要大量的人力，而现在京城楼管理的人少，中控室的工作人员也只有寥寥无几。当管理人员不在中控室时，也可以通过手机对楼宇周围的情况进行实时监控。

精诚大厦智能楼宇配电室

基于施耐德电气在三层架构中的应用、分析和服务解决方案，通过“资产千里眼资产顾问”，施耐德电气可以为改造后的京城大厦提供主动的智能运维解决方案，如整体系统风险预测和早期风险警告 。

“云能效顾问”对能源、设备、人员运行数据进行采集、分析、可视化，可有效提高能效，降低成本。改造完成后，京城大厦工作人员可通过手机APP实时显示设备运行状态，快速定位问题，避免故障发生。同时，施耐德电气咨询服务团队，通过照明、空调、换热站等不同的能效模型，帮助京城大厦预测潜在的节能空间，制定节能策略，实现有效节能.

过去，当我们提到大数据时，主要是关于人的数据。事实上，建筑物本身也有数据。智能建筑的最终目标是在保障数据和网络安全的基础上，积累大数据、挖掘大数据、利用大数据。

正如我们前面提到的，智能建筑是智慧城市的基本单元。推进智慧城市建设施耐德楼宇自控，首先要推动智慧建筑、智慧社区的智能化改造。但事实上，建筑本身的数据价值并没有被开发出来，传统的物业管理模式在未来必然会发生断裂和重塑。

首都大厦的改造既面向过去，也面向未来。在保留城市记忆的同时，不经意间揭开了未来的冰山一角。在存量经济时代，旧楼、经济、基础设施、大数据、物联网甚至新物业模式的智能化升级背后，有着诸多关联。或许是预见到了这些，才有了中信施耐德的这些探索和创新。

拥有30年历史的京城大厦的改造仅仅是个开始。中信资产运营和施耐德电气积累了宝贵的经验，围绕该项目培养了一支深度互联的团队。在房地产存量时代，中信施耐德必将实现跨越式发展，智能建筑必将有乘风破浪的机会。

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