高哥分享｜2022年上半年已经过去，写字楼市场未来走势如何？
在二季度疫情突如其来的情况下，市场各方略显应接不暇，写字楼市场未来走势更难预测。仲量联行根据以往的经验和研究楼宇自控 市场，从宏观到项目方简要分析了影响租金的因素，并分享了我们对未来市场三种情景的预测。
1.二季度，严格的疫情防控政策导致看房、装修、签约等租房活动的重要环节受阻。一些租户甚至提出撤销租约。
2.影响未来租房趋势的因素分为客观因素和主观行动因素，约占60%。
3.通过分析市场积极复苏。保持基准稳定。面临三大风险压力，年租金增长率为5.4%.2.3%.-3.不同市场预期的1%。
上半年行情回顾
回顾2022年上半年，北京写字楼市场如坐过山车。一季度，城市需求十分活跃。在连续12个季度下滑后，写字楼租金增速终于由负转正。市场情绪高涨，部分写字楼业主提高了年租金预期。
然而，二季度在北京的突如其来的疫情却让市场措手不及。在政府严格管控下，看房、装修、签约等重要环节受阻，城市写字楼市场一度停滞。大部分业主以各种方式维持项目租金的稳定，甚至观察到市场出现“阴跌”现象，即业主保持地表租金稳定，但提供免租、遗留装修等条件带来优惠给租户。对于空置率较大的一小部分建筑，项目租金通常下降 5-10%。二季度，全市写字楼租金为328元，环比下降0%.2%。刚刚触底的写字楼租金在二季度末再度出现负增长，以艰难收场。
在当前复杂的环境下，对下半年写字楼租赁市场的预测显然需要更加客观合理的科学判断。仲量联行研究部从宏观层面分析分析了影响写字楼市场租金的指标，对未来租金走势的积极性、基准和压力情景分析进行了分析。我们将以专业的角度与市场各方分享对未来租金的预测，欢迎各方积极讨论。
未来预测情景分析
在正常的市场条件下，我们通常对未来市场做出单一预测。本轮疫情给市场带来了很大的不确定性，尤其是在疫情防控和经济刺激方面。因此，通过对下半年不同客观环境的分析，对未来的租金形势做出三种不同的预测。
写字楼市场租金走势分析是把握一段时间内建设项目的整体运营方向和租金走势。但是，通过宏观经济，租金走势的不确定性将成为政策。由租赁环境等条件的变化触发，导致对租金趋势的不同预期。
如下图所示，我们正在通过市场积极复苏。保持基准稳定。面对风险压力的三种情景，对比宏观经济等不同情况的表现。租赁活动。净吸收。
在这三种情景下，北京甲级写字楼市场的平均租金将呈现如图所示的不同趋势：
积极复苏：2022年全年租金增长5.4%
5月份疫情得到控制，没有反弹。
对于写字楼市场，除了当前疫情的短期影响外，中长期影响几乎是无效的。市场直接延续一季度指标表现，同时5月疫情市场短暂停滞造成的积压导致需求回升。整体市场继续活跃，租赁表现平稳。一些大项目又涨房租，导致全市房租小幅上涨。
稳定基准：22.2022 年全年租金上涨 3%
今年5月，全市约70%的甲级写字楼受到疫情防控临时影响。疫情零星病例仍在发生，全市不超过20%的写字楼仍在采取疫情防控措施。
在甲级写字楼市场整体空置率稳定的情况下，业主的市场情绪稳定，预计不会对年度租赁策略进行重大调整。
虽然二季度整体市场租金有所下降，但空置率保持稳定并略有下降。第三季度租金下降。第四季度恢复小幅上涨趋势。
承压风险：2022年全年租金增长率为-32.1%
疫情已多次发生，城市仍面临大规模管控。疫情对中长期整体经济产生深刻影响，直接影响写字楼市场。
租赁活动受到严重阻碍，整体市场的新租赁活动明显减少，租户倾向于保守地续租。整体市场空置率小幅上升，全市租金呈下降趋势。
对未来的租赁趋势有何影响？
根据经验和研究，未来租房趋势的影响因素分为客观因素和主观行为两大类，其中主观因素约占60%。从宏观上看，如果市场方和项目方积极把握影响写字楼市场租金的因素，最大限度地发挥这些可以主观调整的因素的影响，未来的租金走势会更好。
宏边
宏观因素对写字楼市场的影响是间接传导的，尤其是通过影响市场参与者的心理预期，对写字楼市场活动产生影响。例如，2020年疫情期间，GDP低迷导致写字楼市场表现不佳。主要原因是GDP等宏观因素向业主传递。租户的悲观市场情绪直接影响他们对写字楼市场的心理预期。
营销
市场因素对项目租赁趋势的影响更加直观。这不仅是指整个市场的指标，还包括子市场区域甚至周边项目。例如，区域空置率将对项目租金趋势产生重大影响。 2021年初，由于朝阳区某项目空置面积大，周边优质项目出租率超过95%，不得不改变租赁策略，项目租金大幅下调，并吸引了需求。
项目方
项目层面的主要因素和项目的现状。楼宇硬件条件与配套设施有关，对租金走势的影响一般体现在中长期。作为北京的存量市场，在活跃的市场环境下，这些因素的影响难以凸显，主要是需求旺盛导致供应短缺，让项目质量成为租户的次要考虑，没有时间仔细筛选。但在面临市场风险时，区域内的标杆项目显然凭借优质的硬件设施和稳定的租户结构更能抵御风险。在当前CBD频繁退租的市场环境下，区域内地标项目延续长期稳定表现，出租率维持在高位，接近满租。
总结
2022年5月上旬疫情的影响，导致2022年上半年北京写字楼市场整体表现分为两个阶段，从指标优异到租赁活动受阻和需求下降。我们细化宏。 市场和建筑中影响租金的因素，面对瞬息万变的市场环境，分析不同场景，把握未来市场趋势。通过最大限度地控制间接和直接租金影响者，市场各方实现了改善未来租金趋势的目标。