相比国内金融、制造和能源行业，商业楼宇和工业园区的数字化建设至少落后10年。

随着我国城镇化发展进入存量更新阶段，产业、环境、人口、住房、消费等因素之间的矛盾越来越突出。作为城市经济的重要载体，传统的商业建筑经济模式面临着能耗高、土地产值低、城市功能不协调等新问题。未来的发展模式值得深入思考。

产城融合是城市更新的商业办公新趋势，低碳数字化与建筑运营融合是必由之路。对于园区建设，低碳化和数字化的投入产出应该如何衡量？哪些是真正有价值的产品，哪些功能是优先考虑的？

在7月13日瑞禾智库主办的峰会上，中海商业全国高级总监李雪芮、安捷物联网高级副总裁杨欧、华发商业上海公司写字楼业务负责人徐敏，京东方科技服务CIO谢兴良、德必集团CIO智联共创CEO范洋、副总经理赵军、弘毅友福控股联合创始人金雪荣等行业领袖就“数字化、建设园区低碳化、服务化”。

总结各方意见，建设园区的未来可以用三句话来概括：“顺势而为，紧跟国家发展”、“低碳可实现、数字可普及”、“创新技术赋能高质量的可持续性”。

从用户变化的角度来看

看一线城市产业结构变化

李雪芮

办公楼是经济的晴雨表。它记录了近年来中国产业变化的趋势。从中海商业的租户数据来看，这几年有几个明显的变化：

首先，科技赋能各行各业已成为趋势。租户结构中，科技与各行业相结合的公司类型突然增多，如金融科技公司；

第二，与疫情相关，近年来中医药、医药健康企业入驻比例逐渐上升；

第三，互联网公司有新变化。此前，互联网和金融行业是最稳定的，占写字楼的比例最大，但近年来，我们可以看到互联网公司正在做相应的整合。

徐敏

上海商业写字楼趋势明显，租户产业集聚需求越来越强。与当初各行各业落户一栋楼相比，如今的写字楼越来越密集，金融、互联网等行业聚集，租户之间的生态圈已经慢慢形成。除了单体建筑，上海的很多产业园区还着力于产业集聚，以园区为平台，整合上下游企业，打造整个园区生态。

无论是招商还是运营，都会根据每个项目的不同位置、不同行业，开发写字楼、园区，进行有针对性的招商运营。

从运营角度来看

看低碳数字应用

1、运营公司如何推广适合自身运营的可持续数字应用

金雪荣

根据我们服务数百栋楼宇的实践经验，使用数字化管理系统的项目相比传统投资管理项目平均可以增加5%-10%的营业收入；采用数字化物业管理系统 使用数字化能源管理系统的项目平均节省人工成本10%以上；采用数字能源管理系统的项目，节能效率可达15%-25%；对于智能停车系统，停车效益可提升10%-20%；其他还包括一些特殊的消防安全系统，可以降低故障率，或者说风险事故率超过35%。这些类型的数字产品具有可衡量的价值，可以为用户和行业带来可观的价值。

谢兴良

产品或服务价值的核心逻辑是满足用户的需求。对于工业园区或写字楼而言，其用户包括入驻企业、企业员工和访客，以及来自招商、物业管理、市场运营、金融等各个环节的内部需求。数码产品若要在园区应用，无论技术多么酷炫，核心还是要满足用户的需求。此外，成熟技术的价格必须能够达到园区普及的水平。

徐敏

华发在实际的数字化运营过程中，其实也经历了长期的探索。从大楼的整体运作来看，从电脑控制数字化管理开始，逐步升级到人脸识别。程序、手机APP，数据源范围逐步扩大。

比如现在手机上的小程序，可以征得客户的同意，收集客户的各种需求，汇总需求后形成数字化客户咨询系统，每季度根据客户的意见进行运营调整，与客户形成较为密切的互动，及时解决客户问题。

李雪芮

数字化主要分为两步，一是客户端，二是内部。客户端主要使用物联网系统，目前已实现办公网络连接30多个场景，可在用户侧抓获客户端数据来源。

在内部，我们整个内部的数字化系统已经建成，包括能源管理系统、房租管理系统、大会员系统，底层数据已经打通。

2、如何经营公司，将国家“双碳”战略转变为公司的战略战术

李雪芮

对于中海业务而言，低碳在战略层面是确定的，现在和未来都必须做到，尤其是在不确定的环境中。

在落地层面，以商业写字楼为例，从建筑设计端到施工端、运营端，都可以做到低碳组合。如在建的中国海外总部大楼，完全按照近零碳建筑标准设计，从设计端考虑能源，从运营端实施碳信用运营体系。 ESG账户和个人碳账户；可在系统APP中进行碳足迹追踪，并转化为个人和企业的碳信用，计入企业ESG账户。这些积分可以兑换中海写字楼、免费写字楼，甚至酒店、公寓、商场的相应权益。

徐敏

目前，华发写字楼在运营上以物业管理为主，包括设备、电机、空调的能源管理、低碳环保等。

在客户方面，租户需要一些实际的、互惠互利的东西来支持国家政策。推进低碳政企联动。比如有一些针对特定客户的认证资质，有针对性的政府补贴，包括税收补贴。

金雪荣

在产业园解决方案方面，在双碳领域，主要涉及数字化精细化管理结合新一代楼宇自动化技术。其中，精细化、数字化温度管理涉及的主要设备是空调等耗能大的设备。这方面的实战计划很务实，投入不是特别大，节能减碳的效果很直接。通过APP、小程序、web、3D可视化的运维平台，可以打通园区的每一个基层岗位和管理环节。这些都是目前比较成熟和流行的产品。

赵军

关于双碳，首先要看园区的规模，需要落户。二是专业的人做专业的事。园区可以将整个双碳部分外包给合作伙伴，然后融入整个数字园区。合伙人可以做复杂的事情，投资也是他自己投资的，因为合伙人不仅做园区，还可以同时在全国经营。做几百个公园，只要能算账，就可以接这份工作。

杨鸥

技术是实现可持续发展和“双碳”目标的有效手段。在产城融合的背景下，建设园区与双碳相结合，实现高质量可持续发展需要通过五个环节来实现：

首先是工业数字化。无论是建筑还是园区，与低碳和运营相关的产业数字化趋势都是一样的。首先是数字的集合。日常的工业运营会形成一个数据集合。收集后需要借助大数据不断分析决策，通过数字化产生价值。

二是对标标准的科学规划。对标世界标准化组织等国内外先进标准，制定了首个城市国际标准——GB∕-2018城市可持续发展标准以及各项行业标准。各种标准都可以作为指导依据，从前期规划建设到后期运营，可以在整个生命周期中发挥作用。

此外，安杰高质量可持续发展研究院用于进行行业研究。不同行业有不同的双碳路径。园区的运营与产业息息相关。对具有产城融合特色的公共建筑、医院等公共建筑，在投资建设前，要对当地资源的资源禀赋、历史沿革、城市特征、人员画像等进行数字化模型分析。要研究微笑曲线，找到重点关注的龙头企业，带动行业上下游企业集聚。

四是构建工商业资源池。在商业领域，中海、大悦城等众多领先的商业管理公司都有自己的品牌库。无论他们选择的位置在哪里，他们都会有品牌库资源与之同步。 但在园区项目目前的运营中，商业资源池并不丰富，因此安捷凭借在行业多年的深耕，多年来牵头成立了可持续发展产业联盟。麦当劳是联盟成员之一。

最后，要有一个自主研发的智慧运营管理平台。仅有PPT式的商业模式是不够的。必须结合自主研发的、国内可控的智能运营管理平台，才能真正做到线上线下结合。比如安捷的 IBMS。

从值选择

权衡投资和收益

李雪芮

在低碳投资方面，目前建筑有两种，一种是新建建筑，另一种是运营中的建筑。对于新建建筑，可以从前端启动低碳项目，对于在建建筑，可以循序渐进地投资。例如，光伏和光存储终端的改造不是一次性的投资，而是一个渐进的过程。

由于租金和租金的平衡，从去年开始就启动了战略租户引进计划，将低碳企业置于主要的行业引导体系中，因为很多企业本身就有低碳的追求，更喜欢选择低碳企业。产品，因为价值相同，比租金的量化更有价值。

杨瓯

低碳概念需要从运营方​​面进行设计和建设。按照国内的游戏规则，设计、施工、运营是相互分离的。因此，设计和施工中出现的许多问题最终都由运营商承担，尤其是在双碳能源方面。现在越来越多的用户主开始觉醒，开始从运营的角度来看待前端。这时候他们会发现，在设计和施工上，在能源方面存在很多“大马车”现象。但是，如果我们向前迈出一步，我们需要将其与运营策略和楼宇控制相结合。到时候我们会发现，低碳设计和建设的成本不涨反降。

谢兴良

有两种衡量价值的方法。一种是可量化的，可以通过数据量化计算出同比和环比数据，比如智能停车场，可以计算出智慧停车场建设的投入，节省工资成本对比为守卫。

另一个是难以量化的数据，用于提高服务效率，包括帮助企业控制风险。这种类型的价值衡量需要企业内部非常明确的目标和定义。如果目标不切实际，数字系统将很难解决它。还有目标的定义。目标可能不仅需要软硬件系统来解决，还需要与整个企业的战略、管理、流程、制度、组织、人员相匹配。如果这个系统目标没有实现，可能是数字系统问题，其他辅助系统问题，或者内部管理问题。

另外楼宇自控是什么，无论是软件还是硬件，都必须不断迭代。有些迭代不是技术本身要求的，而是用户需求和企业战略管理模型的迭代，迫使系统进行迭代。因此，对数字系统的投资必须是长期可持续的。无论是自建还是外购产品，企业都需要衡量各个园区分担的成本。不同规模的园区分摊成本不同，需要根据企业的规模和战略发展来界定。

范阳

在数字化方面，德必集团会做一些先进的事情。正如我们强调做很多创新业务一样，创新就是探索。如果您不进行数字化转型并且不尝试，那么您将永远跟随。经过。比如在元界公园，德必集团就进行了尝试。目前，这种尝试无法判断对错。这种尝试本身就需要业界鼓励。德必集团愿意在前沿方向进行一些投资，并与最新技术相结合。应该说是相当得意的。另外，其实德必集团正在尝试元界的园区，无论是体量还是曝光度，都取得了非常不错的数据。

除了元界之外，我们早期在数字社区运营和社区服务上做了一些尝试，后来被证明具有实用价值，相关经验通过智能链公司的窗口成功应用-创建。对外输出，也可以证明这个行业有生命力和开拓进取心。

金雪荣

关于数字化的投资回报率，某公司的CIO曾经说过让我很感动的话，“我们至少试过了，即使现阶段还不是完全对的。”现在很多客户都有这样的焦虑，对目前的数字系统不满意。这种不满的结果，不完全是决策者的决策失误，也可能是综合判断、权衡利弊的结果。其实从价值的角度来说，试错本身就有它的价值。

至于数字化的原因，不是为了避免落伍，而是为了解决痛点。公司的痛点只有你自己知道。把痛点摆在桌面上，谁能解决谁就让他们去做。这是解决决策焦虑最现实的办法。方法。至于是采用SaaS模式，还是自建开发产品，各家企业都有自己的选择理由。我们的经验是，房地产公司作为甲方经验丰富，在很长一段时间内都无法完全依赖房地产科技公司。这是房地产数字化转型发展的意识障碍。事实告诉我们答案。

（本文整理自2022中国建筑园区资产管理与低碳数字化创新峰会圆桌对话）

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