你美好的明天是我们永恒的祝福

物业项目入驻前培训课程的验收、验收及交接

一、验收验收

所谓物业公司验收，是指物业公司按照施工质量标准和使用功能对已通过竣工验收的开发商交接的物业进行验收。开始提供服务。

由于开发商开发的产品从规划、设计、施工到交付给用户，都经历了一系列过程，难免会出现一系列问题（如设计不合理、施工质量不合格等），将直接影响用户使用。作为专业管理公司，其专业工程技术人员应代表用户对开发商交付的房屋及相关配套设施设备进行专业检查。特别值得一提的是，公共区域部分（即社区业主共有的物业），其日常维护成本是从物业管理成本中提取的，因此公共区域部分的施工质量好坏，以及设计合理与否。跟管理成本的高低有关，也就是物业公司赚钱亏钱，赚多少（关键看日常维护费用的高低）；甚至直接影响到物业管理的服务质量。所以房产的验收很重要，请注意。

我想提几点关于本次财产收购接受的参考：

(一）把握原则

1.施工质量必须整改合格；

2.存在隐患，必须整改，直至达到使用要求；

如涉及消防设施改善、房屋漏水、外墙空心、外立面玻璃改善及其他相关设施等；必须要求开发商整改，否则不予批准。签约接管；

3.如因设计原因影响用户使用，请与开发者协商，要求开发者尝试提出整改方案或可行的解决方案； （单独备案无条件处理）

(二）现场检查

1.熟悉作为家检标准的国家标准；

2.仔细检查，发现问题及时记录；

3.尽快组织通知。

由于现场检查的结果，大家要及时组织通知开发商，以便开发商及时安排整改。同时，下达的通知要由开发商负责人签字，并安排整改的完成日期，这样更有利于整个过程。开展整改工作；

(三）跟踪整改及时记录

1.及时跟踪整改的施工质量和进度；

2.整改的项目将立即淘汰；

3.随时统计；

(四）我们会及时通知您整改情况

由于施工单位较多，整改水平不一，部分单位对整改意见认识不足。因此，整个整改过程必然会导致整改进展缓慢、敷衍拖延、推倒重来。我们应该高度重视。 ，这时候，就必须依靠开发者的实力了。在我们做统计工作的同时，我们必须随时与开发者保持联系。建议开发商派专人负责整改。每天早上，专业的工程和开发领导应该会见物业工程师。

精益服务的践行者

(五）室内验收标准及检验方法

1、梁、柱、板体：

1）按图纸设计逐室检查，无变形、翘曲、剥落、开裂、倾斜、无收缩裂缝；

2）无钢筋外露；

3）阴阳角相连，阳角的水泥护角和抹灰无缺陷。

2、天花：

1）抹灰面光滑，表面涂层均匀，不漏刷，不剥落；

2）无裂痕，无刷痕，颜色一致；

3、 天花板：（翻新的房间）

1）目测无明显凹凸；

2） 没有颠簸。

4、墙：

1）抹灰表面光滑、无明显起伏、无明显倾斜、表面涂层均匀、无漏刷、无表面剥落、无裂纹、无污渍、色泽一致、不污染墙面油漆 其他饰面（包括铝窗、门框、角线、基线、地板等）；

2） 块（例如瓷砖）完成：

A、粘贴牢固，无缺棱角；

B.表层无裂纹和损伤，纹理和颜色一致；

C、接缝砂浆饱满，线条笔直；

5、 地面（楼层）：

1）粗糙地面：平整、无裂缝、无钢筋突出、无颠簸、无施工残留物、无积尘；

2）方块（例如瓷砖）表面：

A、粘贴牢固、无缺棱角、无空鼓；

B、单体无高低差、无倾斜、整体水平；

C、表层无裂纹、破损、瑕疵、颜色一致、线条整齐；

D.接缝砂浆饱满，线条笔直，反射形成贯穿线；

3）水泥砂浆面：

抹灰光滑，压光均匀，无空洞、无裂纹、无起泡等缺陷；

4）复合木地板（基本装修房）：

A.地板整体无起伏，与阳台门框平行，中空滚筒面积不宜超过2-3%；

B.接缝紧密连接，不应有大小头。最大接缝宽度不应大于0.3mm。

C、表层无划痕、无凹凸、不允许有色差；

D.地面与脚部没有明显的界面，不允许有悬挂角度。

5）浴室、厨房和前后阳台地板：

A.用小水桶或塑料软管将水倒在地上，观察水流准确到地漏。不应该有死水，应该有洪水；

B.第二天下楼检查地板有没有漏水；

6、门窗：

1），开启自如，轻轻晃动门窗与墙体接触牢固，无晃动和裂缝，零件组装完整，位置准确，无翘曲变形；

2）、从室内看，门窗与门的连接牢固，可以灵活开启；

3），木门油漆均匀，观察门缝线条是否均匀，不掉角，不变形，门扇挂脚高度应3.@ >5-4CM;

4），用一根手指轻敲玻璃安装牢固，不要轻微晃动；玻璃胶缝致密，玻璃表面无裂痕、无破损、无划痕，阳台铝门挂脚2-3CM；

5)、可视对讲门：

A.开口灵活，通话者完好，通话清晰，图像清晰；

B、不锈钢门无划痕；

6）西尔：

进水正常，不存在回流到室内的缺陷；可选择以下检查方式；

A.先关好所有窗户，从天上或顶楼房间的窗户（天上有飞檐的房子，一般多户住宅区）从上到下均匀浇水，停半小时后逐渐浇水浇水检查每个窗台（墙壁）是否渗水；

B.查看天气预报，验收期间雨天前关好所有门窗，雨后一一检查墙壁和窗台是否进水；

7、楼梯、扶手

1）混凝土结构楼梯：无裂缝、无钢筋渗漏、梯砖间接缝严密、砖缝无倾斜；

2）钢木楼梯栏杆：

A、大力摇晃不晃动、不弯腰；

B.钢坝表面无油漆剥落、无锈蚀、油漆颜色均匀；

C.木质扶手表面无裂纹，无油漆剥落，颜色一致，表面光滑，不粘连；

8、 出口：

1）电源插座：用一根手指轻敲以检查盖子是否牢固；

A.插座与墙壁之间没有缝隙；

B.插口四周填灰光滑，无凹凸；

C，用一根手指摇晃敲击，盖子摸起来很牢固；

D.插座商标方向正确一致；

3.0@>阳台

1）地漏泛水坡度，地漏高度离地3CM左右；

2）拦河坝安装牢固，油漆均匀，不剥落，不生锈，金属管间距不超过10CM；

13.3@>厨房

1）地面标高低于厅层2CM

11、浴室

1）目测出水口顺畅；

2）地板低于大厅地板2CM；

3）排气口的泛水坡度向外。

验收应取回提交的材料

☆房产信息

1.项目批准文件。

2.土地使用批准文件。

3. 建筑许可证。

4.拆迁安置信息。

☆技术数据

1.竣工图，包括一整套总体规划、建筑物、结构、设备、附属工程和隐蔽管道的图纸。

2.地质调查报告。

3. 工程合同以及开工和竣工报告。

4. 项目预算和决算。

5. 绘图分类记录。

6.工程设计变更通知及技术审批单（含质量事故处理记录）。

7. 隐蔽作品接受签证。

8.定居观察记录。

9.竣工验收证书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证。

11. 新材料和组件的认证。

12.水、电、暖、卫浴、电梯等设备检验证书。

13.砂浆、混凝土砌块、试压报告。

14.给水供暖试压报告。

商业建筑精益服务标准制定者

属性文件的传输

在实施物业管理之前，开发商应将有关物业的各种信息交给管理公司：

☆ 一般信息

1.项目用地合同、红线图、项目批复文件、项目申请批复文件、规划批复文件。

2.施工许可证、施工报告表。

3.项目招商引资招标。

4.上级决议、决定、指示等重要工程会议的纪要和指导性文件。

5.征地批复、协议（合同）、红线图。

6.初步设计方案、设计评审及批准文件。

7. 施工合同、施工许可证、施工许可证（复印件）、开工报告、施工量布置图记录。

8.单项工程质检监理委托书、成果报告、单项工程竣工验收证明。

9.工程勘察资料：地质图勘察报告、地形地貌、控制点、永久标杆坐标位置图、水文、气象、地震等基础设计资料。

10.竣工验收会议文件及质量审查材料、竣工报告、竣工验收证明。

11. 项目决算和三张资产负债表。

12.消防设施验收证书。

☆ 土木工程数据

1.主隐工程验收记录。

2. 绘图分类和设计修订更改和联系表。

3. 事件处理记录。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装、测量、定位及各种观察记录（长期）。

5.原材料产品及重要部件出厂合格证、检测报告、材料更换批准书、试件检测报告（长期）。

☆给排水、消防信息

1.开工和完成报告和中间交付验收证书。

2. 图纸分类和设计修订通知。

3.事故处理及检查记录。

4.隐藏工程验收记录。

5.材料部件交货证明和材料更换批准表。

6.管道标高、位置、坡度、测量记录。

7.试水、闭水试压记录。

8. 设备调试日志。

9.管道清洗、供水、消毒记录。

☆ 电气数据

1.开工和完成报告和中间交付验收证书。

2. 绘图分类和设计更改通知。

3.事故处理及检查记录。

4.隐藏工程验收记录。

5.防雷阴极接地测量记录。

6.引线焊接记录。

7.材料部件交货证明和材料更换批准表。

8.绝缘电阻测试，测试记录，试运行记录。

9.空调信息、电源、通讯、有线电视信息。

☆施工图

1. 总体平面图（包括总体系统图）。

2. 施工（竣工）图纸。

3. 结构施工（竣工）图纸。

4.给排水、消防（竣工）施工图。

5. 电气结构（竣工）图纸。

6.空调安装（竣工）图。

7. 智能系统构建（竣工）图。

8. 通信建设（竣工）图纸。

9. 液化（煤）气应用（竣工）图纸。

☆音视频资料

1. 建筑物前后的当前、侧面和立面照片。

2. 内部和外部视图的照片。

3. 建筑草图。

4.项目奠基、开工、竣工仪式、重要领导或名人视察、剪彩、题字照片、录音录像。

5.项目主体部分隐蔽处理，对重大事故原状及处理后的照片、视频进行处理。

6. 其他。

精益服务，精致生活

二、@​​>屋主交出房子

@通知阶段

第一步：销售部将可进入收回流程的租户名单提前发送至管理处。清单须经销售经理签字确认是否符合收回条件，管理处由客服部签字。

第二步：管理处组织相关人员对房屋进行检查。如发现房屋及其设备不能正常使用，负责联系工程部门或承包商进行维修。一般情况下，维护会在3-5天内完成。房屋修好后，开发商安排开荒保洁。

第三步：建筑材料的前期准备

1.客服部将准备关楼通知书、缴费明细清单及代办关门手续委托书样本，提交给售楼部。制定月度收回计划，详细收费表需经财务人员审核并签字。

2.销售部会在收回通知中注明的收回日期前7天将收回通知邮寄给业主。

3. 接收者根据收回单位准备信息袋和计数密钥。包括《物业管理初步协议》（三份）、《业主临时协议》（两份）、《装修管理协议》（两份）、消防安全责任书、质量保证书、商品房使用手册、业主手册说明书、委托银行转账授权书、业主证书申请表等

@现场签到阶段

第四步：业主持关楼通知及相关文件到管理处办理关楼手续，管理处由客服部办理：

1。客户服务助理验证所有者的身份。业主未亲自前来办理收回手续，而是委托他人办理的，受托人应当出示业主签署的委托书、商品房合同、业主和受托人的身份证件。人去办理收回手续。

业主需要携带资料和费用

$"职业通知书";

$购房发票或《购房合同》原件一份，复印件一份；

$主人身份证原件及复印件，家庭成员一寸彩色照片各两张；

$ 一个中国建设银行活期存款账户；

$ 费用适用。

2.与业主签订相关协议：

①《物业管理服务初步协议》；

②《业主临时协议》；

③《消防安全责任书》;;

④《装修管理协议》；

3.业主签署并填写一些表格申请经营户证：

①营业户卡申请表（户主必须填写需要办理证件的家庭成员的姓名、年龄、性别、身份证号码，并附上两张一寸小照片和身份证复印件每个人的卡片）。

②《委托银行自动转账支付授权书》

4.客服人员带业主到管理处付清收回费用，财务部开具收回费用发票给业主（发票一式三份，第一页是存根页，第二页是客户报销页，第三对是会计对联。

5。发放入住资料袋（连同《业主手册》、《住宅用户手册》、《住宅质量保证书》及签字材料，亲自核对钥匙，签收《楼盘收据记录》。

6。托运人配合业主进行验楼，礼宾拿着钥匙开门，恭喜业主新居。与业主一起确认水表、电表和纯水表的读数，并填写《建筑疏漏记录表》。

6。房子状况良好，把所有的钥匙都交给主人，关门就完成了。

如有遗漏项目，记录《建筑物遗漏记录表》，将遗漏问题转交开发商安排维修，竣工后15日内与业主核对。

№ 维修遗漏如业主留下钥匙和门钥匙，业主必须签署《钥匙托管责任书》，维修完毕并验收合格后返还业主，并签收确认。

第五步：物业前台为每个单元设置一个单独的文件袋，里面存放着所有业主的收回文件（商品房合同复印件、商品房交付使用通知复印件和详细清单）收回费用，以及建筑物收据记录的第一页）。 , 建筑物遗漏记录首页, 管理公约, 自动转移授权书复印件, 营业户证明申请表), 归入建筑物的文件箱锁在文件柜内存放和检查。

第六步：回访业主，征求业主意见楼宇自控验收，改善服务不足。

你美好的明天是我们永恒的祝福