编辑 | 日本人的笑声

周二晚上，特斯联科技副总裁贾洪坡教授的 90 分钟课程《建筑生命形态，城市演进》你可能没能参加，但没关系，这份课程记录和课件 PPT 不会让你觉得我脱离了智能建筑。但是，前提是你努力学习。

本文是智动西提供的智慧架构系列课程的第一课。全文共8321字，阅读需要14分钟。阅读后你可以掌握：

- 过去20-30年中国房地产行业的5大变化；

- 开发商和物业公司楼宇管理的两大痛点；

- 智能建筑的3个阶段--移动物联网；

-如何从设备、控制、平台三个层面提升建筑能效？

- 人、物、设备智能互联的可靠楼宇管理平台五个标准化模块；

Super （ABAS BI）技术架构中的3大板块、5大应用场景和3阶段应用路径；

-面对楼宇智能化趋势，房地产企业应逐步从销售为主向运营为主转变；物业公司应该能够为整个机电设计方案提供深入的设计建议。

除了逻辑清晰、见解深刻的智能楼宇系统行业知识外，我们的导师贾洪坡还讲解了特斯联超级楼宇控制的四个落地案例，即两个新项目（北大承泽园新校区），现有两个项目（重庆英利IFC和郑州千禧广场）。当然，如果可能的话，建议大家实地参观一下这四个高端项目。相信线上讲解和线下考察相结合，会带来更大的收获。

嘉宾介绍：贾洪坡，特斯联科技副总裁，北京大学国家发展研究院MBA。10年以上大中华区业务拓展及国际市场开拓经验，6年房地产项目解决方案、投资开发、营销策划、投融资经验，擅长行业拓展解决方案。

主题演讲

贾洪坡：今天很荣幸有机会与大家就智能建筑的话题进行深入的交流和交流。

今天的标题是“建筑生活，城市进化”。人类从原始人到现代人的进化是一个漫长的进化过程。建筑其实也是一样的，慢慢从低到高，从纯钢筋混凝土，到智能建筑。

我将从六个方面一一为大家介绍，如何从传统的钢筋混凝土向智能建筑演进。

首先，分析房地产公司和物业管理公司在楼宇管理中的痛点。

我的题目是针对中国房地产业的发展。在过去的 20-30 年里，房地产市场发生了很大变化。

首先，经过多次调整，我们已经从单纯的卖方市场逐步转变为买方市场。以前，几乎所有的房地产公司都是以销售为导向的，而不是以运营为导向的。这是运营环节能耗高、成本高的主要原因。

第二，我们的房地产项目在设计与建设之初、持股阶段、运营商未来经营等方面的权责分离。

第三，通过调研，我们发现在日本和香港，建筑运营工程师的素质非常高。这样他们对整个复杂的机电系统会有更好的把握和使用，操作也会更好。

第四，物业进入运营阶段，物业公司在细分市场的专业化水平实际上是不够的。这就造成了目前一个很大的痛点，那就是如何为商业物业管理者寻找可靠的专业服务商，成为运营的战略问题。由于小公司多，地域性强，在为一个机电系统提供运维服务时，实际效果不如预期，但也存在很多问题。

五是客户对办公环境和商业环境的要求不断提高。办公环境，比较容易理解，在写字楼里；商业环境在酒店和商场。我们知道，客户满意度有几个非常核心的因素：比如安全，比如服务，比如人性化的运维管理。哪些现象对满意度有直接影响？例如，办公室公共区域的温度、空气质量、电梯等待时间和停车位操作是影响客户满意或不满意的一些核心因素。客户不满意的根本原因其实是因为我们楼宇的智能化程度不高，

那么，为什么缺乏建筑智能会限制这种服务呢？

首先，因为现在整个机电设备的系统非常复杂。在设计之初，如果不考虑以后的运行，是没有办法让各个机电子系统进行自动调整和自动运行的。同时霍尼韦尔楼宇自控系统架构，开发商和物业公司在业务扩张过程中，速度过快，导致员工跟不上我们的扩张速度。

目前，在我们的物业服务中，最常见的两种情况是：

1、“人工管理”自动控制系统。这样一来，整个楼宇自动化的自动调节功能就没有办法发挥出来了。例如，房地产工程师每天或每隔一段时间就会查看数百、数千甚至数万个电气和机械设备。这种方法非常无效，而且非常低效。如果是大型商业综合体，面对几十台甚至上百台中央空调设备，根本没有办法考虑管理优化。

2.“手动穿行”。即使发现问题，也没有办法进行预警，因为系统运行时，会直接影响到我们的日常使用。

总结这方面的管理痛点：1）缺乏系统的管理和实时的优化，楼宇的运行质量无法基本保证；2) 无法及时发现故障，服务质量无法保证；3）保证设备的正常运行有些设定值不能自动调整，造成巨大的能源浪费。

其次，目前的情况是运维管理分散粗放，过于依赖现场人力物力的投入，无法了解整个机电系统上千台设备的资产情况.

第二个方面是智能建筑的定义和市场前景。

智能建筑从西方引进，经历了三个演进阶段。

第一阶段，我们称之为Smart，是指单一的硬件和软件技术，使建筑物的操作和用户“更方便、更绿色”；

第二阶段，是指系统的运行，它可以提供更高层次的运行效率和更好的用户交互工具，通常包括三个层次： 1）完善楼宇（子）系统控制；2）做系统集成，集成整个建筑的各个子系统；3）对接企业管理，提供互联系统。

现在，我们进入了智能建筑的第三阶段，这需要我们从集团平台的角度、区域管理的角度、项目运维的角度来定义和管理我们的智能建筑。这就是一个新术语出现的地方——移动物联网。

第一阶段和第二阶段大家都很熟悉了，我就不过多解释了。我主要从第三阶段，如何从一个群体、一个区域、一个项目的角度来定义智能建筑。

众所周知，开发商或物业公司，在项目扩张的过程中，都是从当地开始，向当地扩张，同时走向全国。这就要求首先考虑的是一个项目的视角。随着面积的扩大，经营范围也大大扩大。企业在将业务扩展到全国时，必然对整个运营管理提出更高的要求。

从集团的角度来看，需要建立一个统一的平台来管理全国所有的项目；从区域来看，根据集团统一平台的要求，可以将辖区内的数据放到区域管理系统中。从这个维度；从项目的角度看，要切实提高管理水平，减少对人员的依赖，能够提供运维、节能等服务。

那么我们需要面对的第三个问题来了，智能建筑的改造升级如何体现不同方案的差异。你可以看到张贴在这里的图片。

这个图有两个维度：第一个维度的横轴是执行的难度和速度；第二个维度的纵轴是投资回报率。反过来我们可以看到，在传统的节能方面，最简单的就是用建筑材料做墙体，用建筑材料做玻璃，还有一些屋顶，很容易实现。但是，这是一项固定的投资，未来没有办法产生大的投资回报。那么我们来看第二个维度，也就是更换装备。例如，使用本设备效率更高、机电产品更高的；最高维度是升级整个楼宇自控系统的控制，进行平台级管理。

我们知道，建筑物的控制和管理水平对能源消耗有着巨大的影响。根据欧洲EN 15232标准，我们将能效等级分为四个等级ABCD：

最高的能耗只是我们的第一级（D）。尽管在钢筋混凝土、建筑材料和玻璃方面，已经进行了大量投资。但是，它属于一个无法节能的控制系统，我们无法控制混凝土和玻璃；

第二级（C），标准楼宇控制系统，有一些简单的楼宇自动化；

第三级（B），已达到网络温度控制阶段，可以连接楼宇控制和楼宇管理；

最高级别的能源消耗（A）体现在高性能的楼宇控制系统和楼宇管理系统中。我可以告诉你一切。

什么是高性能楼宇控制系统和楼宇管理系统？我们认为，需要对整栋楼的设备设施进行全面管理，对进出整栋楼的车辆进行实时监控管理，对进出整栋楼的人员进行实时管理。基于三个不同的数据——人员、车辆和设备设施数据，反过来影响我们的运营策略。您可能有疑问，我们稍后会继续与您​​交谈，设备运营策略是什么？它根据数据、人员和车辆的实时情况监控整个建筑的运行情况。

那么，如何才能获得可靠的人、物、设备智能互联的楼宇管理平台呢？我们需要利用物联网的技术，将每个人的出入、能源、停车、设备运行的所有数据与楼宇自身的技术信息系统打通，形成一个高效、低成本的智能楼宇管理平台。

我们将这个平台分为五个标准化模块： 整个建筑中所有设备的运行和管理。运营管理的前提是能够管理所有设备的设备和设施。设备设施管理的数据源是我们的交通、停车和合同能源管理。

进入第四层，从智慧社区到超级楼控，特斯联不同阶段的市场判断。我们先不要从特斯联的判断出发，而是从客户需求的角度出发。在物业管理范围内，可分为保安、保洁、客服、运维四大板块。安全、清洁和客户服务都对人员有非常重要的依赖。其实运维对人员也有很大的依赖，但是我们可以通过技术手段对整个机电运维的效率做出巨大的提升。因此，特斯联将专注于整栋大楼的运维。

第一点，超级楼宇控制（ABAS BI）的产品特点是集成了传统的IBMS模块，集成了冷站群控模块，完成了能源计量三大板块。这是从技术架构的角度来描述的。

然后，从应用场景来看，我们的超级楼宇控制产品分为智慧交通、智慧停车、设备设施管理、运营管理和能源管理五个标准化模块。

ABAS BI超级楼宇控制智能楼宇运维管理平台是基于移动物联网的智能楼宇运维管理解决方案。

特斯联超级楼宇控制运维管理解决方案可覆盖新建项目和既有项目改造两大阶段。第一阶段，以商业建筑为重点，写字楼、酒店、商场的改造和新项目的建设也是我们的主要目标市场。我们的第二阶段将放在公共建筑中，例如机场、车站、医院、学校和各种公共场所。

特斯联超级楼宇控制运维管理解决方案依次应用于商业建筑、公共建筑和公共区域。由特斯联超级楼控落地案例为大家分享和解读。

当我们做案例分享和解读时，有四个维度：

一是从一个有代表性的行业来解读。目前，我们都有具体的案例要实施。例如，在酒店、写字楼和商业综合体中，已经有应用。

二是代表性城市。我们已经在北京、上海、郑州、重庆、武汉、广州、南京等城市实施了项目。

第三个维度是代表性项目。如北京大学城泽园校区、“中原第一高楼”郑州千玺楼、重庆国际金融中心（IFC）、大容城商业综合体等。

第四个维度是代表阶段。我们分别将其应用于新项目和现有项目的改造。

首先，我为大家解读的第一个案例，是的。这家酒店在新项目的阶段就应用了我们的超级楼宇控制解决方案。

诺金酒店是国际五星级酒店品牌，底层面积5.8万平方米，层高25层。针对我们超级楼宇控制的应用，在本项目中，将所有弱电子系统划分为12个标准化模块。各标准化模块的实时数据接入平台，首先进行系统能耗分析，以及能耗概况和定额。最后，我们为每个子系统设置了系统报警概况和环境条件，同时我们将功耗转化为碳排放并显示在右下角。目前，诺金酒店已经落成，已申请一年多。效果非常好。每个人都有机会来北京，

第二个案例是北京大学新城泽园校区。该项目属于北京智慧校园，是新建项目。我们将把整个超级建筑控制应用到新校区。我们的出发点是基于校园管理和运营的视角，利用整个平台对校园进行全面控制和运营。该平台能够真正实现人员、车辆、设备、能源的平台化、可视化和智能化管理。它实际上实现了同一个平台，每个子系统都可以实时切换和管理。

城泽园校区的五个模块分别发挥以下作用：

第一个模块，运行管理。摆脱了对专业人员的依赖，解决了工程师短缺的问题；可以解决集团的规范化运作和评价；可协调各建筑物之间的自动控制系统，解决长期无法升级和节能运行的问题；

第二个模块，设备设施管理。具备管理全校数万台机电产品资产的能力；解决维修工作难以有效规划的问题；由于缺乏预防性维护，维护成本高；

第三个模块属于智能交通。它可以为教职员工和访客提供一种非常人性化的交通方式。

四是智能停车模块。除了解决教职员工、师生停车出入问题外，还可以有效管理访客停车，进行人性化管理和通行。

五是合同能源管理模块。在严格的节能减排政策环境下，可以有效协调和管理日益增长的能源需求和能源成本。为业主和业主提供享受节能效益、实现资产增值的机会。

基于以上数据，可以使用特斯联的超级楼宇控制解决方案，统一楼宇的设备、设施和能源使用，进行合理安排。

刚刚提到了两个新项目案例，我们来说说一个存量项目改造案例。本项目位于重庆，属于商业综合体+写字楼。这是一个库存项目改造。整个重庆英利国际金融中心位于解放碑核心区解放碑，总建筑面积超过16万平方米。

我们对这个项目的改造分为两部分：一是办公楼的改造。61层高的办公楼是核心地标。办公楼部分和商业部分均实现了人员通道、车辆通道、设备设施管理、运营管理、能源管理等模块。目前，该项目已经全面装修，运行数据非常好。我们有月度报告。从我们的统计可以看出，在整个中央空调部分，我们解决方案的实际节能效果在每个月大约有20%到25%，与往年相比是同比提升。一些数据。

最后一个想和大家分享的案例是郑州郑东新区千禧广场。千禧广场项目约24万平方米。它是目前中原地区最高的建筑，总高度约280米。分为地上60层和地下4层。40层以下是办公楼，40-60层属于万豪酒店。从图中我们可以看出。它也是一个现有的项目，我们也在这上面使用了Super 的所有应用模块。从我们目前得到的数据来看，我们每月的同比节能数据约为24%。

今天说最后一个方面，就是面对楼宇智能化趋势，物业公司和地产公司应该如何改变。我想从三个方面和你交流。

首先，从开发商的角度来看，要逐步从销售为主转向运营为主。我这么强调的意义何在？智能建筑并不一定意味着成本增加！这是为了澄清大家的一个误区——智力水平的提高会增加很多成本，但不是这样的！只要我们在设计的这个阶段能有详细的设计方案，统一各个子系统之间的标准，所有的数据都可以接入我们未来的运维平台，就不会增加我们的成本。

二是从物业公司的角度。在超高层建筑、大型购物中心和酒店的建设阶段，许多房地产公司作为顾问进行了干预。目前，这些顾问大多局限于人员和未来服务的角度。很少有物业公司能够为整个大型机电设计方案提供深入的设计建议。因此，物业公司必须能够高度重视未来经营的这一视角。从操作的角度，为整个大型机电设计方案提供一些深入的设计建议。

第三，开发商和物业公司的目标其实是一样的。在建设阶段，我们需要增加房产的价值。通过智能楼宇的推广，可以提升物业价值，创造营销爆炸式增长。进入交付运营阶段后，利用智能楼宇平台，可提高管理效率，减少对人的依赖，同时可对楼宇进行节能运维管理，形成标志性工程比如智能建筑。

我们所有的解决方案都应该针对未满足的用户需求。通过刚才的介绍，想必大家都会和我有一个共识：智能楼宇的解决方案，其实是物业公司和我们开发商的真实需求。未来对提升物业价值、产生营销爆发点、提高运营效率、降低能源消耗等方面有着非常巨大的作用。然后，当真正的需求难以满足时，我们需要在需求和经济之间取得平衡。如果能从建设阶段就提出深入的设计方案，在不增加建设成本的情况下，植入整个运营一致的解决方案，可以为未来的运营带来巨大的收益。有价值的。

今天就到这里，谢谢大家。

问答环节

问题一

六义北京电旗

智能楼宇对通信网络的需求有多大，4G、5G网络能发挥多大作用？

贾先生：谢谢第一个问题。事实上，对于智能建筑来说，对网络的要求并不算太高。因为在整个建筑中，我们数据节点的数量是有限的，而数据传输的是一些结构化、标准化的数据。所以整个数据传输量并不大。这就是带宽的压力。

在技​​术协议方面，有两种趋势：一种是使用NB-IoT，另一种是使用LoRa。目前分别有解决方案，这是我对第一个问题的回答，谢谢。

问题二

王楠 中科迅软投资经理

谁将拥有智能建筑的最终运营权？有没有第三方运营商的趋势？

贾先生：这个问题很好。智能建筑的最终运营权可能会走向两个方向：一是留在业主手中，二是运营。因为智能楼宇的管理平台仍然是面向运维管理服务的。谢谢。

问题三

尹建强 AECOM

您如何看待阿里的智能楼宇平台？对行业有什么影响？

贾总：阿里巴巴智能楼宇的平台刚刚出现，这也说明智能楼宇方向是一个非常热门的方向，巨头们已经很重视了，所以阿里巴巴才有这么大的业务方向。但是，我认为智能建筑是一个非常非常专业的东西，不仅涉及强电、弱电，还涉及到未来运营物业的管理。阿里的智能楼宇平台，他们希望成为像淘宝这样的平台，然后很多行业从业者把数据放到这个平台上。但最大的障碍之一是，如果每个公司都没有办法对数据进行标准化和格式化，就没有办法把它放到这个平台上。当然，这可能是暂时现象，有可能随着科技的发展，

问题四

叶思敬经理

如何实现楼宇智能化全数据降低成本？

贾总：第四个问题，我的理解是数据对建筑节能的影响。如果我的理解有误，我可以再次沟通。当我们知道了整栋楼内设备的总运行数据，当我们知道了车辆进出的实时数据，当我们知道了人的进出数据，然后我们用一个自动算法来调整整栋建筑，比如空调的温度和湿度，整个机电设备的光线和速度。通过数据反过来影响我们的运营策略，从而最大程度地满足我们的人性化需求，减少整个建筑不必要的能源消耗。谢谢。

问题五

闫洁美中央空调工程师

的 BA 系统使用哪种产品？

贾老师：第五个问题我可以分两部分来回答。第一部分，现有项目的改造已经存在于BA。我们需要接入和改造BA系统，把数据放到我们的平台上，进行逆向控制。这是用于库存物品。

对于新项目，我们也会进行详细的方案设计。对于业主指定或设计院初步选定的制造商BA，我们提出自己的建议。新项目，目前常用的几大厂家，江森自控、霍尼韦尔、西门子等，各有优势，谢谢。

问题六

增加（智能家居开发和销售）

智能建筑和智能家居可以在哪些方面重叠？

贾老师：第六个问题也很专业。我可以从项目的角度来回答这个问题。例如，现在有一座已经使用了8到10年的办公楼。那么，为了提升写字楼的价值，我需要重新装修这座写字楼，提高物业管理水平，提升整个写字楼的档次。那么，从哪两个角度来改进呢？

一是改造整个机电系统和中央空调系统；

其次，室内环境可以使用现在非常高的美国WELL认证标准进行认证。美国WELL认证针对的是我们的使用环境、空气质量、温湿度等。我们拿到这些数据后，就可以通过作用于超级楼控的平台，根据室内外温度、空气质量和天气情况，调整整个房间的温湿度环境。这样，特斯联超级楼宇控制系统就会与整个室内智能家居系统形成联动，形成数据连接，形成反向控制。不仅使里面的人非常舒适，而且达到了节能的效果。

问题七

庞振泽

房地产企业做智能建筑的优缺点是什么？

贾先生：关于房地产公司做智能建筑。我的态度是专业的人做专业的事，房地产公司做好自己的发展。按照这个智能建筑标准，协调设计单位、协调施工单位、协调物业运营单位，同时又能以它为卖点，把房子卖好或经营好，这就是他们的职业。

智能建筑涉及范围广泛，包括建筑科学、IT、暖通空调和各种弱电子系统。这些东西都不是房地产公司最长的项目。我觉得不如先定一个标准，然后找一个非常好的一流的合作伙伴来完成智能楼宇的建设。这应该是对开发人员的建议，谢谢。

问题八

梁卓敏 广东地产

贾总您好，我想通过人流量、车辆流量、人流量密度等数据来调整楼宇设备的运营策略，了解您刚才提到的设备控制是什么样的。实施节能？能详细举个例子吗？

贾先生：你的问题很专业。首先有一个前提，我们所有的项目都是非常高端的项目。人流，以写字楼为例，我们利用写字楼的门禁系统和电梯的电梯控制系统，将人流数据实时传输到我们的平台；车辆的流动，进入地下室时，车辆的进出升降杆和摄像头将汽车的信息传输到平台。

（感谢总站常晓敏、王贵臣等对本文的巨大贡献。）