弱电智能化系统为物业管理部门在社区治安管理、物业设施运行监控管理、业主使用服务、社区环境服务等方面提供了重要的支撑手段。由于目前弱电智能系统的免费维护期已过，有限的物管人员很难调动专业力量来完成系统的日常维护、故障排除、升级改造等工作。

弱电智能系统维护外包是现代社会分工协作的趋势，是物业管理现代化水平提升的重要标志。弱电系统涉及的子系统众多，技术门类繁杂。需要专业的公司和专业人员对系统进行有计划的维护，能够及时响应和解决突发事件。维护工作一方面保证了系统正常、高效、稳定的运行，另一方面客观上延长了设备的使用寿命。

2、弱电系统维护计划

弱电系统包含的子系统种类繁多，各厂家的技术标准也不统一。在现场使用过程中，由于线路变更、系统扩容、主辅设备寿命不同步、操作人员误操作等多种因素，系统经常处于不稳定状态，大大降低弱电系统的使用价值。

弱电系统维护的核心价值不是更换故障设备，而是规划整个系统的运行，分析问题原因，提前预见问题，消除隐患，确保系统稳定运行. 这不仅要求维保单位拥有厂商的设备供应资源和厂商的核心技术支持，还要求维保单位驻守的现场人员具有丰富的现场技术经验、系统管理规划经验，以及良好的敬业精神和敬业精神。

本项目弱电系统维修服务的主要内容

(1) 监控系统

1、监控系统主机（一般监控主机为台式电脑）

①清除主机灰尘

②定期打开安防厂商的软件，进行功能测试（每天必须测试基本功能，图像预览和回放）

2.相机和线：

①电源及线路检测

②相机镜头检测

③视频分辨率调整

3、显示及系统操作部分

①监控除尘

②硬盘录像机除尘

③视频矩阵系统除尘

④机房UPS检测

⑤ 机房线路识别及线路布置

(2)巡更系统

1.巡更系统主机

①清空巡更主机过滤

②检测操作系统

③ 电源耐压检测

2.巡逻点设备

① 巡更按钮是否正常？

②检查装置工作是否正常？

③数据读取器是否正常工作

(3) 报警系统

1.报警系统主机

① 检测报警操作系统，软件图形显示功能

②清理报警主机上的灰尘

2.报警点

① 报警点工作是否正常？

②报警电路是否短路

(4) 广播系统

1.广播系统主机

① 广播电源时序器工作是否正常？

②消防功放与广播功放是否短路

③广播前置放大器检测

④广播编程器、CD机检测

⑤广播监听各路是否正常

⑥火警信号发生器检测

⑦检测强停电

⑧消防信号智能接口是否正常工作，有消防疏散信号后是否联动广播。

2.广播喇叭

①各楼层广播喇叭是否正常工作

②各防区是否正常工作

③ 电井内音量控制器的检测

(5)楼宇自控系统

1、楼控主机

① 清除楼控主机的过滤器

②检查电梯控制系统

③ 电源耐压检测

④检查楼宇控制软件的各个点

⑤检测主机与分机之间的线路传输

2、现场设备

①查看模块状态

②检查继电器状态

③检查点的接线状态

④检查强弱电是否隔离

⑤检测端子1、2的电源电压

⑥检查检测模块DO点控制端接线有无短路或断路

⑦检测DO输出控制照明电源电压，线路有无短路

⑧检查接线端子有无短路或虚接

⑨检测DDC直接供电，LON模块变压器供电电压

⑩DDC检测时：B34为跳线接入

(6) 可视对讲系统

①清洗主机过滤网

② 电源耐压检测

③检测系统软件功能

④检测主机与分机之间的线路传输

⑤ 单元门口主机进行外观和功能检查。⑥ 面板功能：检查面板按键是否灵敏，是否有按键音，是否有夜光照明。⑦开锁功能⑧密码开锁，检查开锁机构是否正常灵活。⑨闭门器的关闭是否正常。⑩对机组门口的主机进行清洁除尘，紧固松动的线路。⑪测试楼宇对讲系统控制部分的工作电压是否正常。⑫在单元门口测试主机，检查面板按键是否灵敏，发光点亮是否正常。⑬ 检查机组门口的主板，外部接线是否固定好。⑭ 检查闭门器的关闭情况，

(7) 家庭安全系统

①检测家庭安全系统

② 电源耐压检测

③检测系统软件功能

④检测主机与分机之间的线路传输

⑤ 检查电井内各系统模块接线及通讯情况

⑥ 检查电井系统电源工作状态

(8) 无线对讲系统

①系统电源检测与维护

②转台除尘、功能测试及保养

③对讲机电压检测、使用功能检测与维护

④系统连接线路例行检查

⑤功放、功分器、天线等前端设备除尘、设备连接检查维护

（九）电子公告系统

① 检查电子公告系统

② 电源耐压检测

③检测系统软件功能

④ 检查主机与分机之间的线路传输、线路及设备连接

⑤前端设备除尘

(10) 停车场系统

①检查停车场系统

② 电源耐压检测

③硬件设施检查，如连接插座引线紧固、电压测试等。

④各出入口栏杆机的自动、手动功能检测

⑤传动部分的机械润滑、螺钉紧固、栏杆机等系统网络、电路的连接试验

⑥清洁入口机租赁票或计时租赁发卡器打印头、取票感应器等

⑦出入口网络通信巡检、时钟校正

⑧传感器安全性和灵敏度检测

⑨ 主机数据备份、管理软件数据备份；数据库整理、系统维护

⑩系统线路及网络连接检测；数据传输功能和联动功能检测

(11) 网络系统：

①维护物业办公设备的正常运行定期（包括打印机墨头清洗、复印机维护、电脑系统优化、网络优化等）病毒清除、重要文件备份、光盘刻录

②整机安装、采购、调试、部件组装、调试、升级、安装、调试、操作系统安装、维护、办公软件安装、维护、其他应用软件维护、在线安装优化、系统安装打印机、扫描仪、光盘刻录机、光驱、提供安装适用于企业的应用软件、数据备份、电脑配件采购服务

③计算机硬件设备的维护、保养、更新、升级、故障检测和排除。针对客户电脑设备及周边设备存在的问题，以书面形式提交给客户，并在书面建议中提出合理的解决方案。

④跟踪记录每台电脑硬件设备及周边设备的使用、保养、维修情况，并书面报告给客户。

⑤每天定期检查客户的电脑硬件及周边设备。公司指定人员负责公司设备的使用。如发现问题，会反馈给我们及时处理。

⑥ 如果电脑硬件及周边设备出现短时间内无法修复的问题，应尽快寻找应急解决方案。

⑦打印机维修，包括：打印机调试、打印机耗材采购、安装。

⑧客户在购买和升级硬件时，结合企业实际情况，制定综合方案，供客户参考。

⑨提供公司内部计算机及相关设备的布局方案，防止设备间信号干扰，防止某些射线造成元器件的无形损失。

⑩检查电脑使用的电源和连接线路，防止设备超负荷运行，影响设备的使用。

⑪测试网络连接，确保网络中各节点的工作站网络访问正常。

⑫ 负责客户大楼内所有电脑、电话线路的维护和调整，做好相应布线材料和图纸的修改工作。所有线路调整都有书面记录，随时查看系统维护和工作日志。做好配线室的日常清扫和理清配线，并明确标示。以便在调整线路或排除故障时有良好的反应。

整理和规范配线架和机柜内的布线，针对存在的缺陷和问题提供合理化的改造方案。

⑬提供网络交换机或HUB的调试、故障诊断、日常维护、更换和升级建议。

⑭ 锁定网络中每台电脑的IP地址，防止IP冲突导致电脑出现故障。

(12)会议室音视频系统：

① 设备日常除尘、开机测试及保养

② 系统线路布置

三、系统维护的一般注意事项

在维护弱电系统设备的过程中，应注意一些情况，使设备尽可能正常运行。

(1)防潮、防尘、防腐

对于弱电系统中的各种设备，由于大部分设备直接放置在多尘的环境中，会直接影响设备的运行，需要重点做好防潮、防尘、和防腐维护。如果摄像机长期挂在路杆上，保护罩和防尘玻璃很快就会沾上灰尘、碳粉等的混合物，变脏、发黑、有腐蚀性，会严重影响观看效果和损坏设备。因此，有必要做好摄像头的防尘防腐保养工作。在一些湿度大的地方，维护时必须调整安装位置和设备防护，提高设备本身的防潮能力。

(2)防雷和抗干扰

只要从事过机电系统维护的人都知道，雷雨来临时，设备被雷击是常有的事，很容易对弱电设备的正常运行造成极大的安全隐患。问题被赋予高优先级。

弱电系统在长期使用后，可能会出现一些故障，如：不能正常运行，即一些“软故障”。这些问题对于弱电系统，尤其是复杂的大型监控系统来说，是无法避免的。一般来说，弱电系统的故障不外乎以下几点：

1、因设备本身质量问题引起的设备故障；

2、设备长期使用，因元器件自然老化造成设备损坏和故障；

3、运行过程中，因电压、电流不稳，造成设备损坏、故障；

4、线路损坏导致信号传输失败；

5、由于前端图像采集设备附近，环境发生变化，造成干扰等图像质量差故障；

6、因施工质量或未采取防雷措施等原因造成的施工质量故障。

四、系统常见故障及解决方法

(1) 供电不正确引起的设备故障

供电不正确一般有以下几种可能：供电线路或供电电压不正确，功率不够（或某条供电线路的线径不够，压降过大等） 、供电系统的输电线路有短路、断路、瞬时过电压等。特别是因电源错误或瞬时过电压而造成设备损坏的情况时有发生。因此，在系统调试中，在供电前，一定要认真、严格地检查检查楼宇自控维修，切不可掉以轻心。

(2)线路问题故障

由于一些设备（如摄像机和云台、电话、信息面板）的连接较多，如果处理不好，尤其是连接到设备的线路处理不好，就会出现断路、短路，以及线路之间的绝缘不良。、误接线等导致设备损坏和性能下降的问题。遇到这种情况，应根据故障现象冷静分析，判断故障现象是几条线路上哪条线的连接问题引起的。这将缩小问题的范围。

(3)设备或部件本身的质量问题

从理论上讲，各种设备和部件都可能出现质量问题。但从经验来看，纯属产品本身质量问题，多发生在解码器、电动云台、传动部件等设备上。值得指出的是，有些设备在整体质量上未必不能使用，只是有些技术指标达不到产品说明书给出的指标。因此，必须对选定的产品进行必要的抽样检验。如果确实是产品质量问题，最好的办法是更换产品，不要自行拆修。

除此之外，最常见的问题是由于设备调整不当造成的。比如摄像头后截距的调整，就是一项非常细致精密的工作。如果不仔细调整，三可变镜头在各种操作过程中会出现对焦不良或散焦等问题。另外，摄像机上一些开关和调节旋钮的位置是否正确，是否符合系统的技术要求，编码器编码开关或其他可调部件是否设置正确，将直接影响设备本身的正常使用。或整个系统的正常性能。.

5.维修服务

(1) 日常维护

日常报修响应：我司采用定点服务制，采用365天*24小时服务响应。收到每日报修报告后2-4小时内响应。如果在维护服务过程中有任何设备损坏，请在有备件时更换备件。（因水、火、雷电灾害等特殊原因不能及时解决的，应书面说明情况和处理方案）。

法定节假日（元旦、5月1日、国庆节、春节等长假），我司实行区域值班制度，确保节假日期间报修、接报、响应，处理紧急情况。

对于现场技术人员无法独立解决的故障，我公司将指派技术支持人员进行应急支持，并调动必要的物资、设备和支持工作。

系统性大范围整改不属于维修服务范围。

(2)抢修

① 抢修响应

接到抢修报告后2小时内响应。弱电系统有设备损坏，如有备件，应立即更换备件。如设备损坏需要拆卸送厂维修，以厂家服务为准。

② 抢修包括以下几种情况

1）视频安防监控系统瘫痪（或重要位置发生严重故障），严重影响公共安全；

2）出入口闸机和车库系统存在故障，收费不正常，无法读卡和开卡。

3）防盗报警系统有多个防区“误报”（防区数量占总数的2/3以上）；

4）门禁/访客对讲系统出现故障，除断电外，其他任何方法均无法开启。

（三）保障系统安全稳定运行

对于已经运行2年多的系统，今年维护工作的重点是针对电子设备随着时间的推移逐渐老化，制定科学的维护措施。一旦设备出现故障，将会给整个商场的运营带来一定程度的安全隐患。

我们考虑采用以下手段来保证系统的稳定性。

1）增加备品备件，结合我公司常年在智能化系统维护方面的经验，结合设备运行特点，采购部分关键设备作为备品备件。

2）检查易损件，影响性能的及时更换。

3）完善内部管理机制，提高故障处理效率。

4）配合物业采取整体防范措施，有针对性地开展工作，确保稳定运行。

(4) 系统功能全面回顾

在即将结束的保修期内，我司需要对所有系统进行一次全系统的功能检查。针对检查中发现的隐患和问题，我公司及时进行了故障排除和功能恢复。只有这样，才能深刻体会到系统全功能审查对消除设备运行隐患的重要性。

(5)维护设备运行环境

良好的环境有利于延长设备的使用寿命，降低运维成本。环境因素包括温度、湿度、灰尘、电压等，未来我们会把这项工作做的更好更细，包括以下几个方面：

如果一些关键设备机箱内部灰尘较多，计划打开清理；

1）电力系统也考虑有计划地进行绝缘测试和接地电阻测试，更换老化电缆；

2) 直接影响监控设备运行的摄像机镜头和信号需要定期清洁；

3）检查更新设备控制箱接口是否老化、脱落；

4）尽可能增加备品备件，减少设备维修时间。

(6) 提高数据准确性

随着我司对维护工作的要求不断提高，在以后的维护工作中，我们会主动检查设备电缆连接对比数据。调整需要更新标签和图纸；另一方面，通过这项工作，我们的售后工程师可以更清楚、更透彻地了解系统信息流向和连接，这对于快速排除故障非常有利。为此我们购买了专业的标签打印机和套标打印机。

我公司今后将继续保持和加强这方面的工作，包括：

1）以中央控制系统为核心，按照视频监控系统模板，对控制柜内的设备、接线图、线缆标签进行重新标注；包括前端设备、灯光等功能的联动控制部分；

2）对一些刚刚经过系统优化调整，即将调整的内容，要及时制作系统数据，及时归档；

（七）提高隐患意识，积极提出解决方案和建议

隐患无处不在，积极查找隐患是维护管理的基本义务。和上面提到的四个重点是一样的，但是只有这一个才能把我们公司的维修标准提高到一个新的水平。因此，我司非常重视，不仅负责具体管理和维护的售后工程师要积极巡视，不能肤浅，而且我司还会派出经验丰富、经验丰富的专业人员到现场参观该网站并利用他们的经验提出更多问题。并提出积极可行的解决方案。

（八）加大检查力度

检查是保证和预防故障的有效手段，加强检查也是每年维护保养的重点工作之一。

6、弱电系统维修服务保障体系

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作为从事弱电系统工程安装和弱电维护保养的专业公司，公司通过十余年的建筑安装工程积累了丰富的施工和管理经验，建立了系统化、规范化、专业化、高效化的体系快速维护和维修团队。所有安装维护人员均具有一定的安装维护经验。经过正规的入职培训，公司对个人身份资料进行了严格的登记管理，维护期间责任到人。

公司还设有总工程师办公室，对疑难问题有相应的职责。如有需要，可及时为售后服务提供全方位的技术支持。

公司在售后服务管理上积极探索和追求服务满意，建立了专门的售后服务管理制度和24小时免费服务热线。实现了系统的统一管理，从故障报告、技术支持、报修、巡回等流程全程记录。

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对于售后服务项目，我公司将指派专人熟悉和了解系统组成，熟悉主要设备、现场线路走向、电缆接线标签、系统竣工图等，从而缩短故障点判断时间。

判断故障点是维修过程中的最高技术要求。除了丰富的经验和充分的前期准备外，现场测试也是必不可少的。通过少量的现场检查和试验，往往可以很快查出故障点。故障点一般可分为连接器故障、设备故障和线缆故障三类，根据其不同的特点进行相应的处理。检查并确认。故障排除完成后，应对整个系统及其链接空间进行全面的确认。

我们非常重视设备非故障期间的设备维护，不断优化原有网络和系统，充分发挥和提升系统的效能，适应办公对智能化日益增长的期望和需求系统。

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我公司的安全保障体系是四级管理体系。第一层是公司定期组织实施安全培训。二是轮机长处负责安全监督的安全员到现场进行安全检查。定期将排查出的特点和安全隐患情况通报给项目部、售后服务部；第四，各项目部和售后服务部的管理人员作为安全第一责任人，必须进行检查、指导和培训。通过以上措施和严格管理，我公司自成立以来从未发生过重大安全事故。

检修期施工安全主要是用电安全和高空施工安全。安全带、验电器笔等工具应随身准备。

此外，所有参与维护和施工的人员都会特别注意业主的财产安全和成品的保护。

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售后技术工程师应努力做到认真负责，熟悉业务，文明礼貌，遵守业主维修部制定的岗位职责制度和文明准则。

① 衣着整洁，举止端庄，熟悉并遵守业主维修部的工作程序和规定。

② 现场发现问题，立即报告业主维修部。

③ 记住业主维修部常用电话、姓名、职务、维修制度，保持工作沟通。

④ 施工结束后，对现场进行整理清理。

⑤ 随身携带常用工具，尽量不向主人借工具。

⑥ 不得对业主设备进行不必要的操作，所有重要操作均应事先征得业主同意，并提交相应的记录和图纸进行系统变更。

⑦ 根据公司和业主的要求做好维修记录。

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我公司售后服务部严格按照（2000）的要求进行质量管理。亮点包括：

① 提高维修质量

为保证故障处理短时高效，必须与业主沟通，分清主次，优先处理重要故障。

②质量回访

平时，我公司专职客服人员会主动致电业主，询问维修情况和服务满意度调查，对我公司的服务质量和水平进行评价，并要求相关部门和人员限期整改业主反映问题的时限。检查整改完成情况。

③总结与改进

定期、不定期总结工程维修情况，提出改进点和改进建议，制定改进方案，报用户主管单位。

④ 完美记录

故障检修、维修、巡回、培训等维修操作应有相应的记录，记录应全面，便于查询。

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计划投资的主要设备有：电缆导通测试仪、布料综合测试仪、对讲机、标签打印机、套标打印机、万用表、电烙铁、螺丝刀、扳手、尖嘴钳、镊子、验电器笔等。材料包括各类连接器、扎带、焊锡丝、标签纸、吹风机、吸尘器等。

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维修人员应努力做到业务精通、吃苦耐劳、文明礼貌，遵守贵司制定的岗位职责制度和文明守则。基本要求如下：

①维修人员一般在夜间工作。必要时，维修人员值班。

②维护人员应熟悉现场设备的位置；熟悉现场设备的安装、调试和维护方法。

③熟悉各设备的操作。尤其要熟悉综合系统、硬盘录像机回放、语音内容及回放、历史数据查看方法；能够处理现场的常见问题。

④维护人员按计划对展馆监控室设备、现场摄像、传输、广播、对讲系统、电缆等进行巡检，并做好巡检记录。定期清洁相机，对准镜头和对焦。

⑤修理要及时，当天发现的问题必须当天到现场检查。应保存记录以供检查和维护。维修记录交由值班人员录入电脑。

⑥维修人员发现突发情况，应及时、准确地向管理人员报告。

⑦记住贵司常用电话、姓名、职位，维护系统，保持工作沟通。

⑧ 妥善保管维修备件，将待修件和完好件分区域存放，并做好书面记录。网线、水晶头、摄像头、电源线、保险丝等常用配件一定要备件。

⑨保养维护应把安全放在首位，配备安全带、安全帽、绝缘鞋、验电器笔等必要的安全用品。

⑩无论是在值班室还是在其他地方，遇到领导要主动用尊称问好。来参观的领导要主动起立迎接，礼貌地回答领导的提问。遇到领导的批评，不管正确与否，都要虚心倾听。批评对了，马上改正，错了，委婉解释。

⑪在现场与其他合作单位合作时，维修人员应注意文明礼貌，使用“请”、“谢谢”、“不客气”等礼貌用语。

⑫ 除工程师工作站外，禁止在其他计算机上安装任何软件，禁止拷贝进/出文件。非值班人员禁止值班人员操作值班设备。

七、弱电系统维修服务费预算

大家好，我是从事弱电智能工作的农民工。这是我的头条号。主要分享弱电安防、系统集成、智能化、电气工程、IT信息技术等方面的一些知识和技能解决方案。喜欢这方面的，或者从事这些负工程技术和工程管理工作的，可以关注我的头条号：弱电干货，不管是原创还是非原创，我保证所有文章不收费任何形式的收费，快乐分享，共同学习，共同进步。