目前，在楼宇自控行业，中央空调系统的节能改造大多在空调主机房进行。 节能改造主要针对空调主机、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔等设备进行，并设置相应的节能控制系统。 但中央空调系统终端设备布局较为分散，风机盘管温控器网络通讯布线施工十分复杂。 因此，集中控制程度不高，中央空调系统的节能改造往往最后不考虑。 节能改造方案。

海林温控器监控系统在风机盘管末端安装联网温控器，对中央空调末端设备实施全面监控和数字化智能控制，实现集中管理和分区控制楼宇自控主机，减轻主机和循环负荷冷源侧泵，既保证了建筑内环境温度的舒适性，又有效减少了不必要的能源浪费。

海林终端温控器监控系统具有三种网络监控方式：

1、RS-485联网温控系统

2、无线LoRa联网温控系统

3、无线WiFi联网温控系统

平台系统亮点：

1、LoRa无线温控监控系统，通过旧楼改造，轻松实现集中控制功能。 只需将原来的温控器更换为LoRa温控器，无需改变接线和接线，将接收器安装在方便接线的位置，即可实现所有温控器的联网功能；

2、在新项目中，LoRa无线温控器灵活拆装的优势非常突出，项目结束后不怕局部改造。

中国烟草总公司办公楼节能改造工程

项目规模：18000平方米

改造前状态：

1、建筑物内的供冷、供暖主要由风机盘管机组提供。 大楼内安装的风机盘管及配套的温控器均在大楼内独立运行，无法实现集中控制。

2、现有的控制系统无法监控大楼内中央空调末端设备的工作状态。

3、由于建筑物内的风盘比较分散，维护管理需要大量的人力物力，对管理人员的日常巡检强度和技术要求很高。

改造方案：海林LoRa无线温控器监控系统，340个终端集中控制点。

系统功能及特点：

1、建立统一的中央空调终端管控平台，对终端设备进行集中监控，对空调的使用进行管理，使设备管理数字化、智能化，提高管控水平；

2、实现数字化智能化管理，通过系统软件监控设置分区、定时启停等，减少浪费和不必要的满负荷运行，提高运维水平，降低系统综合能耗，以及达到20%以上的节能效率；

3、通过计算机系统平台软件，实现实时监控、分区控制、限制使用、定时控制、历史查询、故障报警等功能； 界面友好，操作方便，有助于实现温控终端的集中控制和管理；

4、LoRa终端温控器可完全替代现有温控器，无需室内布线，具有无线传输功能，不影响现有无线网络；

5、温度控制器通过RS485接口将数据传输到数据采集器，实现远程集中控制。

江苏海林专注智能楼宇技术，深耕行业14年有余。 在楼宇自动化领域拥有从温控器、自动控制阀到DDC、传感器，再到HAI平台及各类系统解决方案的全方位解决方案和完整的产品线。 该解决方案通过对建筑内设备和能源使用的智能控制，可节省约20-30%的能源消耗，同时保持舒适的室内环境，打造更节能、更绿色的建筑。

从过去解决建筑舒适温湿度问题，到现在保证温度、湿度、空气质量等综合环境的舒适和健康，同时实现节能减碳、高效发电、高效分配和高效能源的使用。 能源管理与楼宇自动化的融合也将是中国楼宇自动化的发展趋势。

一、中央空调维护与保养的分类

1、检查保养：

(1)根据设备运行状况和客户需求，有计划地开展各项例行检查；

(2)现场指导业主操作人员讲解与机组运行维护有关的实用技术；

(3) 提供各种必要的增值服务；

(4) 对主机及辅机运行中存在的问题提供专业意见和改进方案。

2、预防性维护：

(1)包括检查维修提供的内容；

(2) 按照制造商的建议进行必要的预防性维护；

(3)预防性维护包括清洁换热器铜管、分析更换冷冻机油、滤油器、干式过滤器等。

3、综合保养：

(1) 最全面彻底的维修计划，包括所有例行检查、增值服务和紧急故障排除服务；

(2) 如遇设备故障，负责所有维修工作和零件更换。

4、应急维护：

根据客户的需求，我们24小时为客户提供紧急维修服务。 完善的服务网络和高素质的服务人员队伍确保快速排除故障和最短的停机时间。

5、节能改造：

节能改造是指冷却水泵和冷却风机电机采用变频驱动，根据冷冻水出水温度的变化对水泵和风机进行变频调速，达到节能降耗的目的。减少。

6、冷冻机油分析：

润滑油的好坏能够充分反映压缩机内部的机械运行状态和运行趋势。 润滑油的金属含量、湿度和酸度都是可能导致重大设备故障的关键指标。 我们提供的专业油液分析可为您提出改进建议，提前排除机组重大潜在故障，避免非计划停机和高昂的维护费用，保护您的投资。

7、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机组等维修改造。

二、中央空调系统维修内容

1、空调主机部分：

(1)检查空调制冷系统中制冷剂的高压和低压是否正常；

(2)检查空调制冷系统是否有制冷剂泄漏，是否需要补充制冷剂；

(3)检查压缩机运行电流是否正常；

(4)检查压缩机运转声音是否正常；

(5)检查压缩机工作电压是否正常；

(6)检查压缩机油位，颜色是否正常；

(7)检查压缩机油压、油温是否正常；

(8)检查空调主机相序保护器是否正常，有无缺相；

(9)检查空调主机接线端子是否松动；

(10)检查水流保护开关是否正常；

(11)检查电脑板和温度传感器的阻值是否正常；

(12)检查空调主机空气开关是否正常； 交流接触器和热保护器是否完好。

2、风系统检查：

(1)检查风机盘管风量是否正常；

(2)检查风机盘管回风过滤器是否积灰；

(3)检查出风温度是否正常。

3、水系统的检查：

(1)检查冷却冷冻水的水质，是否需要更换水；

(2)检查冷却冷冻水系统滤网上的杂质，清洗滤网；

(3)检查水系统是否有空气，是否需要排气；

(4)检查回水、出水水温是否正常；

(5)检查水泵声音、电流是否正常；

(6)检查阀门开启是否灵活，有无锈斑，有无渗漏等；

(7)检查绝缘系统是否有裂纹、破损、漏电现象。

3、中央空调系统维护保养定期回访

(1)向工程部工作人员了解设备、系统近期运行情况是否良好；

(2) 检查设备和系统的运行记录； 判断是否有故障。

四、中央空调维修内容

1、正常运行时的检修

(1)检查压缩机冷冻机油的油压和油量；

（2）系统（冷媒）泄漏检测，发现泄漏及时处理；

(3)检查有无异常声音、振动和高温；

(4)检查冷凝器和冷却器的温度和压力；

(5)检查各阀门是否正常；

(6)检查冷水机组进出水的温度和压力；

(7)检查主回路接线端子，压实；

(8)检查电气控制部分；

(9)检查机组的润滑系统；

(10)检查各仪表及控制器的工作状态；

(11)保持设备清洁。

2、年度停产检修

(1)检查并清洗干燥过滤器。 干燥剂吸潮后，应烘干或更换；

(2)制冷设备安全保护装置检查及整定值；

(3)检查压缩机冷冻油的油压和油量，必要时更换、补充冷冻油；

(4)检查压缩机电机绝缘情况；

(5)检查并拧紧线路上的导线触点；

(6)检查电气控制部分；

(7) 提供上述内容的检验报告（每年一次）。

3、航站楼检修

(1) 空气处理器和风机盘管的检查（每年一次）。

(2) 空气处理机、风机盘管的保养和加油（每年一次）。

(3)检查和调整皮带，清洗表面冷却器，清洗过滤器(每年至少一次)。

(4)清洗管路，除污(每年至少一次)。

(5)空气处理器的清洁除尘(每年一次)。

四、水系统维护工作内容

(1)冷冻水泵、冷却水泵的检查和加油；

(2)电机及电器绝缘检测、加油、密封件检查及更换；

(3)冷却塔的一般维护检修；

(4) 水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、绝缘件的检查、更换和修理。

5、冷却塔维护

(1)冷却塔填料的保养、清洗、更换；

(2)冷却塔钢件的维护、清洁、防腐和更换；

(3)冷却塔玻璃钢部件的维护、清洗、修理和更换；

(4)冷却塔风机维修、电机维修、减速机维修、大修、更换；

(5)保持冷却塔风机的静平衡和调整；

(6)圆塔配水装置、配水管的修理、检修、更换；

(7)方塔喷头、分水器的维护、检修、更换；

(8)冷却塔水池、循环水管路的维护、清洗、保养；

(9) 拆除冷却塔；

(10)冷却塔结构维修、改造；

(11)冷却塔热工性能升级；

(12)冷却塔的噪声和振动维护。

6、冷却塔维护保养注意事项：

(1)鼓风机V带在初次运转时可能会略微伸长。 请根据调整要领调整皮带松紧度。 如果太紧，会损坏轴承并引起事故。

(2)定期清理上水槽的排水孔和下水槽的过滤网等。

(3)冷却塔长时间停机时，松开皮带，盖好电机。 利用运行时间固定皮带，锁紧螺母，检查冷却塔内是否有鸟巢或异物。 然后启动并再次运行。

(4)每月更换循环水一次以上。 （密闭式时，循环水不用换，撒播水需要换）。

七、冷却塔冬季运行及休息注意事项：

(1)冷却塔停滞时，注意将干净的循环水和布水器中储存的水放掉，以免损坏。

(2)对于闭式冷却塔，请打开循环水排水口、排气口、散装水泵的排水阀。

(3)为防止冷却塔下部水箱结冰，在温度较低时采用防冻电加热器。

八、闭式冷却塔冬季运行及休息注意事项：

(1)密闭式冷却塔冬季使用时，应注意防止铜管(暖气片)结冰而洒水。

(2)为防止冷却塔循环水结冰，请在循环水中加入防冻剂，或在管路中加装辅助防冻电加热器。

(3)冷却塔加入防冻液后，冻结温度下降，不易结冰。 防冻液浓度越高，冻结温度越低，但导热系数越低，所以使用冷却塔时要注意。 当冷却塔漏水或自然流失需要补水时，补水会稀释防冻液，提高冻结温度。 请注意水温。

(4)冷却塔循环水泵运行时，防冻电加热器受热，水不会结冰。 如果出现循环水泵停转的场合，则需要辅助循环水泵。 这里推荐使用全套防冻液（包括辅助循环水泵、防冻电加热器、管路）。

(5)循环水系统装有三通阀。 当循环水通过旁通管进行容量控制时，如果增大旁通管的流量，铜管内的流量就会减少，即使有负载也可能发生冻结。 请设定冷却塔的最小循环水量。

(6)为防止散装水泵和散装水管路结冰，请使用防冻电加热器保持下水箱温度。

五、给排水设备维修标准规程

节目要点：

一、制定《给排水设备维修年度计划》

(1)每年由工程部负责人组织泵房班组长/机电检修人员研究制定《给排水设备设施检修年度计划》，报送公司审批。

（二）《给排水设备维修保养年度计划》制定原则：

① 给排水设施的使用频率；

②给排水设备运行状况（潜在故障）；

③ 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（三）《给排水设备维修年度计划》应当包括以下内容：

① 保养项目及内容；

②备件及备件计划；

③ 维修的具体实施时间；

④ 预计费用。

2、水泵房机电维修人员在对给排水设备设施进行维修保养时，应按照《给排水设备设施维修保养年度计划》执行。

3、方阵内供水总管（DN100以上压力管）爆裂，更换总供水管上的闸阀，控制柜内变压器和PC中央处理器的维修由外接完成专员，其余的维修工作由水泵房负责。 负责任的。

4、水泵机组的检修。 泵房机电检修人员每年4、10月份对所有泵组进行清洁保养。

(1)电机保养：

①用500V电表检查电机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干或修理；

②检查电机轴承有无堵塞或异响，如有更换同型号同规格的轴承；

③ 检查电机风叶是否与外壳发生碰撞，如有则进行修复；

④清洁电机外壳；

⑤ 检查电机油漆是否严重剥落。 如果油漆剥落严重，应将剥落层上的油漆彻底铲除，重新涂漆。

(2)水泵维护：

① 检查水泵轴承是否灵活。 如有堵塞，加润滑油； 如有异常摩擦声，更换同型号同规格的轴承；

②转动泵轴，如有卡滞或碰撞现象，更换同规格的泵叶轮； 如果轴的键槽损坏严重，则更换相同规格的泵轴；

③ 检查承压填料处是否漏水，如有则对填料加压；

④清洁泵的外观；

⑤水泵油漆剥落或锈蚀严重，应将剥落的油漆彻底铲除，重新涂漆。

(3)检查电机与水泵之间的弹性联轴器是否损坏，若损坏则更换。

(4)检查水泵机组各螺栓是否紧固，松动及时拧紧。

5、控制柜的保养。 水泵房机电维修人员每年5月、11月对广场水泵房控制柜进行清洁保养。

(1) 用压缩空气和干净的干布清洁柜内所有元器件，并清洁控制柜外壳，确保柜内无灰尘和污物。

(2) 检查并紧固所有端子，烧蚀严重的更换。

(3)检查机柜内所有螺纹端的号码管是否清晰，有无脱落，如有应整改。

(4)交流接触器维护：

① 清除灭弧室中的碳化物和金属颗粒；

② 清理触头表面及其周围的污垢（但不要锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

③ 清理铁芯上的油污和污物；

④检查复位弹簧的情况；

⑤ 拧紧所有紧固件。

(5)自耦减压启动器的维护：

①用500V摇床测量绝缘电阻，不应低于0.5MΩ，否则应烘干；

②外壳应可靠接地。 如有松动或锈蚀，接地线应除锈处理后紧固。

(6)热继电器的维护：

① 检查热继电器上的绝缘盖是否完好，如有损坏应及时更换；

② 检查热继电器各接线头是否有过热痕迹或烧伤。 如果有，请修复它们。

(7)自动空气开关的保养：

① 用500V摇床测量绝缘电阻，不应低于100MΩ，否则应烘干；

② 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，灭弧罩破损更换；

③ 自动空气开关在合闸或分闸过程中，活动部分与灭弧室之间不应有卡滞现象；

④ 检查接点表面是否有金属小颗粒，如有则清除，但不要锉，只能轻轻擦拭。

(8)中间继电器和信号继电器的维护：对中间继电器和信号继电器进行模拟试验，检查两者动作是否可靠，输出信号是否正确。 如有问题，更换同型号的中间继电器和信号继电器。 中继。

(9) 信号灯及指示仪表的保养：

① 检查信号灯是否正常，若不正常，更换同规格的小灯泡；

② 检查各指示仪表指示是否正确。 如有偏差，应适当调整。 如果调整后偏差仍然较大，则应更换同规格型号的仪表。

(10)远传压力表维修：

① 检查手表内是否有水，若有应擦干；

② 检查信号线接头是否腐蚀，腐蚀严重应重新焊接；

③ 应更换偏差较大或信号线烂的远传压力表。

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器的维修

(1)闸阀维护：

① 检查密封胶垫处是否漏水，如有漏水楼宇自控系统维修保养，更换密封胶垫；

②检查压力水平油麻绳处是否漏水，若有漏水，应重新加压黄油和香油；

③ 用黄油润滑闸阀阀杆；

④ 腐蚀严重的闸阀（明装），底漆完全清除后应重新涂漆。

(2)止回阀维护：

①检查止回阀密封垫是否损坏，如有损坏应更换；

②检查止回阀弹簧力是否足够，如果太软，更换同规格弹簧；

③ 检查止回阀油漆是否脱落。 如果油漆剥落严重，应进行处理并重新涂漆。

(3)浮球阀维护：

① 检查浮球阀密封胶垫是否老化，老化更换；

②检查浮球阀连杆是否弯曲，若弯曲应将其拉直；

③检查浮球阀连杆销是否磨损严重，磨损严重应更换。

(4)液位控制器的维护：

① 检查密封圈和密封胶垫是否损坏，如有损坏则更换；

②清除压力腔内的污物，疏通控制水路；

③ 检查控制杆两端螺母是否拧紧，松动则拧紧；

④ 拧紧所有螺母。

7、潜水泵或排污泵维修

(1)用500V摇床检查潜水泵或排污泵的绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，烘干线圈。

(2)检查密封圈是否老化，老化更换。

(3)检查轴承的磨损情况。 转动时如有明显异响或卡滞，应更换同型号同规格的轴承。

(4)清洗潜水泵和污水泵的外壳。 如果腐蚀严重，应在表面处理后重新涂漆。

(5)检查潜水泵、排污泵连接的软管是否牢固，松动及时拧紧。 拧紧潜水泵、污水泵上的所有螺母。

8、外露给排水管道维修（每年10月一次）

(1)检查支撑架是否牢固，否则应加固。

(2)检查流向标志是否清晰醒目，否则应整改。

(3)检查防护漆是否完好，若油漆剥落严重，应重新涂漆。

(4)检查各连接处是否漏水，如有漏水应处理(更换橡胶垫)。

9、每台给排水设备的维修时间计划不得超过8小时。 如需超过8小时，由机电部主管填写《延期维修申请表》，经管理部主任批准后方可延期。

10、未列入计划的维修工作，工程部主管应尽快将其列入计划； 对于突发的设备设施故障，经工程部主管口头同意后，可先组织解决，然后写成《事故报告书》上报公司。

11、泵房机电检修人员应将上述检修工作清楚、完整、规范地记录在《检修记录表》中，并由泵房组长在3日内整理成册每次维修后在交接处存档，保存期长。

12.停水管理。 给排水设备因检修等原因需要停运时，由机电部主管填写《停运申请表》，经物业经理同意后通知公共事务部，事务部将提前24小时通知相关用户。 因特殊情况突然停水的，应当在恢复供水后12小时内向有关用户说明理由。

6、给排水设备设施的维修、保养

一、给排水设备维修管理计划的制定及职责

为规范给排水设备设施的维护保养工作，保证给排水设备设施的良好性能，延长设备设施的使用寿命，避免事故的发生，工程部应制定《标准》 《给排水设备设施检修操作规程》，并制定年度检修计划。通常由工程部管理组负责组织制定《给排水设备检修年度计划》 ”并组织监督实施方案。在制定过程中，要认真核查给排水设备设施使用定额和给排水设备设施运行状况，合理安排时间等因素 工程部经理负责审核《给排水设备设施维修年度计划》，检查计划的执行情况。 维修组负责实施给排水设备设施的维修保养。 做好准备，如遇突然断水事故，应向用户说明。

2、维修组操作规程

维护组成员负责根据管理组制定的维护计划对设施设备进行维护和检查，发现问题及时处理。 对于运营团队无法完成的维护工作，管理团队调动后，由维护团队负责。 运营团队相互配合，共同完成工作； 驻在指挥部的维修组人员接到应急报告后，要迅速集结人员赶赴现场抢修。 维修组成员下班后离站，并向组长报告行踪，以便应急调动。

3、水泵机组的保养

1、水泵的保养

生活用水泵、消防泵、污水泵、潜水泵每六个月全面保养一次。 保养内容主要包括：检查水泵轴承是否灵活，如有堵塞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声，应更换同型号规格的轴承，如有有卡滞、碰撞，应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，应更换同规格泵轴。 检查机械密封或压力填料根部是否漏水。 如果是这样，给填料加压或更换机械密封。 清洁水泵外观。 或者腐蚀严重，应彻底铲除掉漆，重新刷漆。 检查电机与水泵之间的弹性联轴器是否损坏。 如果损坏，应更换。 检查机组螺栓是否紧固。

2、冷冻站系统的监控

监控设备包括：冷水机、冷却水循环泵、冷冻水循环泵、冷却塔、自动补水泵、电动蝶阀等。

(1) 检测启停冷水机组及相关设备。 完成冷却水循环泵、冷却水塔风机、冷冻水循环泵、电动蝶阀、冷水机组的启动及冷水机组、电动蝶阀、冷水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风机的顺序连锁停机.

启动顺序为：对应冷却水、冷冻水管路阀门的开启； 冷却塔风机、冷却水泵、冷冻水泵的启动。

停机顺序为：切断主机电源； 冷却塔风机、冷却水泵和冷冻水泵的运行状态。

(2)测量冷却水供回水温度、冷却水供水温度和冷水机组的启停，控制冷却塔风机的启停。 保持冷却水的供水温度，使冷水机组以更高的效率运行。

(3)根据膨胀水箱液位，自动启停自动补水泵；

(4)监控​​各水泵、冷水机、冷却塔风机的运行状态、手动/自动状态、故障报警，并记录运行时间；

(5)检测各水泵出水管上安装的水流开关。 水泵启动后，水流开关检测水流状态，如不灵便自动停止。

(6)检测图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间等历史数据等。

3、新风/空调机组的监控

(1)检测时间程序自动启停鼓风机，具有任意时段的实时时间控制功能；

(2)监控风机的运行状态、手动/自动状态、故障报警、累计运行时间；

(3)防冻保护检测：冬季温度过低时，打开热水阀，关闭保鲜风门，停风机，报警；

(4)检测风压差开关测量空气过滤器两侧压差，超过设定值报警；

(5) 风机、风门、冷水阀状态检测联锁程序；

① 检测启动顺序：开冷水阀、开风阀、开风机、调节冷水阀；

②检查停机顺序：停风机、关风阀、关水阀；

(1)新风机组测量新风温度和送风温度，根据送风温度测量新风温度和空调机组温度设定值；

(2)测试图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。

4、给排水系统监控

监控设备包括：给排水泵、生活水池、污水池、集水坑。

(1) 监测生活用水泵和污水泵的运行状态、手动/自动状态和故障信号，出现故障时报警，累计运行时间；

(2)实现本地控制和远程控制的转换；

（3）监测生活池液位，超限水位报警，防止溢流，超低液位报警；

(4)根据生活水箱液位启停生活水泵，并发出超限报警；

(5)根据污水池、污水池的液位启停污水泵，超高液位发出超限报警；

(6) 中心站显示彩色图形，记录各种参数、状态、告警，记录累计运行时间及其历史数据等。

5、送风、排风系统的监控

(1) 监控各风机的运行状态和手动/自动状态；

(2) 在自动状态下，风机按时间程序自动启停；

(3) 监测送/排风机故障信号，故障报警，累计运行时间；

(4)记录各种参数、状态、告警，记录累计运行时间及其历史数据等。

6、照明系统的监控：只监控不控制。

7、电梯系统监控：楼宇自控系统只对电梯系统进行监控，不进行控制，只监控电梯的运行状态、电梯的上升和下降。