成都2023年3月23日电 /美通社/ -- 近日，美国启动的人工智能实验室引起了全世界的关注，主要是因为其超强的对话逻辑和专业知识可能会在未来取代人类的许多工作。 以此为基础，高力国际与北京就城市旧商业建筑更新相关问题展开对话，探讨人工智能与专业咨询公司在城市更新实践中积累的异同点。 内容如下：

你好，我是一家国有企业的经理。 我们公司拥有一座20多年历史的老商业大楼。 目前，该商厦租金水平较低，入驻企业质量不高。 为实现国有资产保值增值，拟进行改造。 想听听你的建议。

: 非常感谢您的介绍，我可以给您一些关于如何进行这个商厦改造的建议：

1）市场调研：在装修前，建议进行市场调研，了解所在地区的商业建筑租赁市场、租户需求和竞争对手。 这将有助于确定改建建筑在市场上的位置和价格。

2）设计方案：确定改造目标和设计方案，需要综合考虑建筑的基础设施、外观、节能、环保等方面。 根据租户的需求和市场趋势，考虑建筑物内部空间的布局和设计，使其更适合不同类型的租户。 同时，可以考虑使用可再生能源、节能设备等，提高建筑的环保性能，也可以提高租户对建筑的满意度。

3）租户管理：改造后需要吸引优质租户入驻，需要租户管理。 可以考虑聘请专业的物业管理公司负责招租、入住、维护等工作。 此外，为租户提供优质的服务和支持，例如定期维护、设备更新等，有助于提高租户的满意度和忠诚度。

4）财务规划：在进行装修时，需要考虑财务规划，包括装修成本、租金水平、回报率等，可以综合考虑长期规划和短期规划，确定合理的装修方案和租金调整计划。 同时，关注市场变化和租户需求变化，随时做出调整。

以上是一些基本的建议，希望对你有所帮助。 如果您有其他问题或需要更具体的建议，请随时继续提问。

高力观点：为我们提供物业装修改造的常规建议，但高力也可以根据我们的实际运营经验提供一些补充。 我们在考虑商业建筑更新改造的时候，前期的准备工作是非常重要的。 我们需要思路清晰，逻辑自洽，坚持事前运算、结果导向的思维方式。

一是明确物业改造的目的。 考虑到这一点，制定一个计划。

二是明确项目产业方向。 根据后期拟引进的企业，提供符合其需求的物业条件。

再次，做市场调查。 了解区域内经营状况良好的项目的租赁情况，知道我们需要满足哪些条件和标准才能达到这种经营状况。

最后，进行财务计算。 估算改造成本、后期良好经营条件下可实现的市场效益和回报率。

1、从转型主体来看，有哪些模式可以借鉴？

：从改造主体来看，旧商厦改造模式主要有以下几种：

1）国有企业自主改造：国有企业拥有商品房所有权，可以进行自主改造。 这种模式的优点是装修成本低，装修效果可控，缺点是可能缺乏市场竞争力，难以进一步提高租金。

2）与开发商合作装修：国有企业可与专业开发商合作，由专业开发商负责商厦改造，最终由国有企业运营管理。 这种模式的好处是可以利用开发商的专业优势，提高转化效果和市场竞争力。 缺点是改造成本比较高，需要慎重把握合作关系。

3）委托管理公司改造：国有企业可委托专业管理公司对商业楼宇进行改造管理。 这种模式的优势在于，利用管理公司的专业优势楼宇自控施工安装合同，可以实现商业楼宇的规范化管理和运营，进一步提高市场竞争力。 缺点是装修成本高，需要慎重评估委托管理的风险。

4）政府主导改造：政府可以牵头对商业建筑进行改造，提高商业建筑的质量和市场竞争力，最终将商业建筑交由国有企业或其他管理主体经营管理。 这种模式的优点是改造成本低，政府可以提供政策支持和财政补贴。 缺点是政府主导，需要防范政策风险和经营风险。

综上所述，就改造主体而言，旧商厦改造模式有几种。 国有企业可根据自身实际情况和市场需求，选择合适的转型模式。

观点：提供的一些改造模型在实际过程中使用较少。 根据我们实际参与的项目，一般的改造模式主要分为独立改造、社会资本参与改造和纯社会资本改造。 其中，自主改造对业主的专业要求更高，如改造过程中对项目的专业把控、后期招商运营的专业管理等。 社会资本的参与就是与开发商合作。 大多数情况下，业主将房产出租，由开发商进行房产的装修和运营。 纯社会资本的改造一般是指投资机构购买物业，然后进行改造操作或转让。 通常，社会资本愿意参与或收购区位条件优越的物业。 因此，对于国有企业来说，自主改造可以通过更新物业的增值收益满足国有资产增值的需求，但同时也需要承担前期较大的资金压力。阶段和后期操作风险。 社会资本合作或收购一般谈判周期较长，不确定因素较多。 同时，可能会失去房产升值的机会，但无需承受前期资金压力。

2、改造的过程是怎样的？

：商业建筑改造的过程一般包括以下几个阶段：

1）前期准备阶段：确定改造目标和需求，进行项目可行性研究和市场分析，选择合适的改造模式，制定改造计划和预算，进行相关手续和资金筹措。

2）设计阶段：进行方案设计和施工图设计，考虑改造过程中可能出现的防火、抗震等技术和安全问题。

3）施工阶段：确定施工队伍和总承包商，按设计方案进行改造施工，同时进行质量控制和安全管理，确保工程进度和质量。

4）验收阶段：进行工程验收，包括技术验收和安全验收等，验收合格后方可投入使用。

5）运营阶段：对商业楼宇进行租赁和管理，保证商业运营的正常运行，同时进行财务管理和资产保值增值。

在上述过程中，需要注重风险管理和利益协调，如资金和预算管理、进度控制、安全环保管理、市场需求和商业运作等，确保转型的实现。效果和投资回报率。

观点：提供的改造过程非常完整。 我们可以看到，涉及的环节很多，而且每个环节都环环相扣。 任何一个环节的及时推进和专业把控，关系到项目的最终呈现效果和后期的运营效益。 所以，对于国企来说，有一个专业的PM进行全程跟踪管控是非常重要的。

3、对于国有企业来说，旧商厦改造的难点有哪些？

：对于国有企业来说，旧商厦改造可能存在以下难点：

1）资金问题：旧商厦改造需要大量资金投入，包括设计成本、施工成本、设备成本、管理成本等，国有企业可能受限于财务预算等方面，很难拿出足够的资金进行改造。

2）管理问题：国有企业在商厦改造中需要面临复杂的管理问题，包括招投标、合同管理、质量控制、验收等，需要专业的管理团队和管理经验的积累。

3）政策法规：旧商厦改造涉及多个政府部门和相关法律法规。 国有企业需要与政府部门沟通协调，遵守相关法规和法律法规，避免违法违规行为。

4）市场需求问题：商业建筑改造需要考虑市场需求和客户需求，国有企业需要了解市场和客户需求的变化，进行合理的改造方案设计和商业运营管理。

5）技术和安全问题：商业建筑改造需要考虑的技术和安全问题，如建筑结构、防火、抗震等，需要专业技术人员进行技术设计和施工管理，确保改造的效果和安全性。

因此，国有企业在旧商厦改造过程中需要面临诸多困难和挑战。 需要综合考虑各种因素，制定合理的改造方案和管理策略，确保改造项目的顺利实施和效果的实现。

4、面对这些困难，解决的办法是什么？

：国有企业可以通过以下方式解决旧商厦改造中的难点和问题：

1）合理筹集资金：国有企业可以通过政府支持、银行贷款、股权融资等多种方式筹集资金，确保有足够的资金投入商业建筑改造项目。

2）引入专业管理团队：国有企业可考虑引入专业管理团队和顾问，对商业建筑改造项目进行规划、设计、施工、验收和运营管理，确保项目进度和效果的实现。

3）积极与政府部门沟通协调：国有企业要积极与政府部门沟通协调，了解政策法规，确保改造项目合规顺利推进。

4）了解市场需求和客户需求：国有企业需要了解市场和客户需求的变化，制定合理的改造方案和商业运营管理策略，满足客户需求，提高商业楼宇的市场竞争力和租金水平。

5）提高技术和安全管理水平：国有企业要提高技术和安全管理水平，通过引进专业技术人员，加强安全管理和监督，确保商业建筑改造技术和安全性能符合要求， ETC。

高力观点：针对国企转型中遇到的困难和解决办法，给出了很好的解答和建议。 其中，引入专业的管理团队，可以帮助国有企业解决物业改造改造过程中遇到的诸多困难，包括从前期准备到后期运营的全过程，促进项目的顺利进行. 高力国际在该领域积累了丰富的运营经验，以全生命周期的陪伴服务和业主运营团队的搭建保障了项目的呈现效果，以专业的角色无缝切入，最终以合伙人的身份退出。

商业建筑是城市现代服务业的重要载体，但商业建筑普遍具有空间小、人员密度高的特点，是疫情防控工作的重点。

在今天下午召开的天津市新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会上，天津市商务局党组成员、副局长周璐介绍：市商务局先后下发两份文件：统一提出天津市商建企业复工方案。 要求。

全市有700多幢商厦

天津市商务局党组成员、副局长周璐介绍，天津市有商务楼宇700多幢，办公企业5.8万多家。 仅全市六区办公楼就有35万多人。 建筑企业能否稳步复工复产，对全市经济复苏具有决定性作用。

发布两份文件指导商品房复工复产

日前，天津市商务局在深入研究并广泛征求市有关部门、部分区和物业企业意见的基础上，起草了《新冠肺炎疫情防控工作指引》。新冠肺炎时期》及《指引》的补充通知天津楼宇自控公司，并以市防控指挥部名义印发，让各区统一掌握建筑企业复工复工标准，做好做好督导工作，积极推动企业复工复产。

《指引》：人均办公面积不低于5㎡

《指引》适用范围为符合辖区要求，允许在城外开业的商业建筑（含写字楼、办公产业园、科技园）。 《指引》内容包括建筑通风条件、人员进出、乘坐电梯、就餐、日常保洁和预防性消毒、外卖和快递、防控宣传、应急处置、物业管理公司等11个方面。多方面明确了入驻企业责任、数量要求。 重点如下↓↓

分批通勤

电梯内最大载客量不超过最大载重量的40%

首选是打开室外窗户，让自然风通风。 如果没有室外窗户，则必须安装新风空调系统。

人均办公面积不少于5平方米

补充通知：全市建筑企业分批复工

《指导意见》补充通知明确，分类分批次推进全市建筑企业复工复产。 对软硬件条件较好的楼宇，优先恢复运营。 防疫措施到位，特别是重点外资外贸企业、纳税百强企业、高新技术企业、隐形冠军企业，保持区域经济社会平稳运行和产业链关联性强入驻企业支持优先复工复产原则，明确各类商住综合楼入驻企业推迟复工复产。

做好商品房招商引资工作

下一步，市商务局要在做好疫情防控的前提下，做好“一促两稳”工作，加大商品房招商引资力度。

天津市商务局党组成员、副局长周璐表示：市商务局将整合现有资源和渠道，一一联系客户，了解投资者的最新动态和需求，维护不间断的沟通； 鼓励各区楼宇招商部门积极采用网络招商等面对面方式开展招商引资，及时组织楼宇网上签约活动，加快推进重大项目落地。 以《政策》为引领，会同有关部门进一步研究推动出台和落实相关租金优惠政策，全力支持楼宇投资。

此外，市商务局还将抓紧推进全市商务楼宇服务质量分级和评价标准制定工作，将楼宇疫情防控软硬件水平纳入评价体系，出台评价标准尽快推动楼宇提升自身软硬件水平，特别是配套服务质量，优化楼宇运营环境，加大楼宇招商力度。