摘要：随着电力体制改革的不断深入，借助分布式发电、储能系统、电动汽车等新兴技术楼宇自控系统应用分析论文，电力用户有能力参与电力交易，但传统电力系统的运行控制方法却存在困难。适应开放新时代。 电力市场的需求。 国家电网公司提出的泛在电力物联网（UPIoT）战略，可以实现电力系统各环节的互联互通、状态感知和优化控制，是建设开放电力市场的有效技术支撑。 在此基础上，分析了新时代电力系统发展面临的挑战以及构建泛在电力物联网的必要性； 研究泛在电力物联网在开放电力市场中的典型应用； 对联网关键技术进行探讨，为构建现代开放电力市场提供参考。
0 前言
尽管全球经济一体化的发展在很大程度上促进了各国经济的快速增长，但在经济增长中能源问题始终是全球关注的焦点。 为了实现经济与能源协调发展的目标，许多国家出台了一系列节能减排政策，足以说明国家对能源的重视。 近年来，随着建筑业的快速发展，人们的居住环境变得更加优美舒适，但对能源的需求也不断增加，因此环保节能变得非常严重。
智能建筑的发展对技术的要求比较高，物联网、云计算、大数据的融合给智能建筑的能源管理带来了新的发展机遇。 此次，通过对物联网技术在智能建筑能源管理中的有效应用进行分析，为物联网技术更好地服务人类给出相关建议。 提高能源管理效果的目的。
1 物联网技术概念
物联网技术以互联网为基础，具有较强的通讯和通讯功能，属于智能化应用系统。 目的是让服务的智能对象能够有效地连接在一起，从而获得不同的体验。 物联网的显着特点是它可以连接不同类型的设备为最终客户提供服务。 在物联网相关信息的传播中，互联网是核心。 物联网的组成部分主要包括传感设备、传输网络和应用控制网络，具有全面感知、可靠传输、智能处理、综合应用等特点。 其中，综合感知是物联网的基础，通过利用RFID标签、不同类型的传感器、二维条码等对物体的信息进行采集和分类； 而可靠交付则是结合不同的通信网络和互联网来及时交付物品。 相关数据信息，是实现远程感知的基础； 智能处理主要利用大数据和云计算对大量数据进行分析，对对象的管理实现智能化； 综合应用根据不同行业的不同业务特点，使其独立存在和应用，包括多领域数据的挖掘、分析、整合、决策、管理。
2 智能建筑能源管理的重要性
（一）智能建筑能源管理是国民经济发展的需要
当前，世界经济快速增长。 无论是发展格局，还是面临的危机，都与能源有着千丝万缕的关系。 同样，我国经济的快速发展也发挥着不可忽视的作用。 能源短缺一直是经济发展的制约因素，因此要促进经济增长，必须做好节能减排工作。 近年来，经济水平呈现不断增长的趋势，人们的生活条件越来越好。 不同类型的高耗能设备在建筑行业中得到广泛应用，而且从目前的情况来看，应用的速度并没有放缓，未来对能源的需求将会越来越高，因此增长速度建筑能源使用速度非常快，势必对我国经济发展产生较大影响。 因此，为了保证国民经济持续稳定增长，必须做好建筑节能工作。
(2)智能建筑能源管理是改善广大公众建筑热环境的需要
由于我国地理环境的影响，冬冷夏热是非常明显的天气变化。 冬天，人们需要取暖，夏天，对空调降温的需求更高。 供暖和制冷都需要能源支持。 我国人口众多，但能源却十分有限。 无节制地使用能源必然会造成能源短缺。 随着当代社会的建设和生活水平的不断提高，人们开始追求建筑内舒适的热环境，这也在很大程度上预示着对能源的需求不断增加。 因此，必须以节约能源为基础，科学合理开发能源。 从而使人们改善建筑物的热环境。
（三）智能建筑能源管理是落实国家可持续发展战略的重大部署
在可持续发展战略方针和目标的设计和实施过程中，国家重点关注建筑行业节能和节能管理，并给予高度重视。 由于目前我国人均资源利用量很小，但建筑业在能源使用方面却相对较大，造成空气污染日益严重。 因此，人们对改善居住环境温度的需求越来越迫切。 为此，在建筑设计和施工过程中做好节能工作非常重要，这既可以满足人民群众日益增长的需求，又可以认真落实国家可持续发展战略目标的重大部署。
3 智能建筑能源管理系统与物联网的融合
在信息技术飞速发展的当代社会，智能建筑作为一种新产品，广泛应用于建筑行业。 人们的居住环境更加舒适，同时建筑整体更加安全、高效、节能、环保。 随着社会的进步和时代的日新月异，要实现建筑的智能化管理，能源成为重点，对不同系统进行综合协调和控制，实现建筑管理的统一，降低建筑内部整体能耗水平建筑物。
智能建筑能源管理系统从站点层、网络层、管理层三个方面构建。 现场层主要涉及现场施工过程中的各类设施设备，如传感器、智能电表等。 现场总线是标准配置。 网络层作为现场层与管理层之间的通信纽带，主要负责发送相关指令和设备采集的信息。 管理人员负责对现场所有设备进行统一监督、管理和控制，并保存现场采集、整理的所有数据和信息。 另一个重要的功能是报警。 这三个方面为智能建筑能源管理与物联网的有效融合奠定了基础。 现场层可使用物联网技术所需的不同智能设备； 网络层可以通过多种方式实现通信，满足物联网的远程管理需求； 管理层可以处理数据。 使用物联网云计算技术。 在智能建筑能源管理与物联网技术的有效融合中，不仅需要对智能建筑能源管理系统进行科学合理的分析以完善相应的措施，而且要求智能建筑能源管理系统能够与物联网有效融合 物联网平台的对接，充分发挥物联网技术的作用，使两者的融合更加紧密。
物联网技术在智能建筑能源管理中有效应用的4点建议
（1）云计算与传感设备有效融合，自动集成智能建筑能源管理数据信息
在智能建筑能源管理过程中，为了降低能耗，物联网成为解决问题非常有效的技术保障。 在具体操作上，该技术主要分为上层云计算和下层传感设备两部分。 云计算采用有线方式，而传感设备则体现无线方式。 两者的有效结合使得能源管理更加有效。 并将其控制在一个随时可能变化的范围内。 物联网技术通过利用计算机优势，充分利用其计算功能、存储功能、信息读取功能，将不同的数据信息汇聚在一起，构建海量数据处理站。 数据分析中心负责这些数据的整合、分析和处理。 当这一系列动作完成后，系统会根据提示保存有用的数据和信息，然后完成下一步，自动清除无用的数据。
（二）构建有效的物联网信息系统，解决智能建筑的能源管理问题
尽管智能建筑能源管理的管理水平日益提高，但随着物联网技术的普及和广泛应用，仍然不能满足建筑行业高科技、快速发展的需求。 物联网技术涉及多种技术手段和应用方法，提高管理水平、构建系统的信息系统显得尤为重要。 物联网技术在收集和整理核心数据时，需要与其他信息技术进行有效结合，而物联网的发展规划在不久的将来将变得越来越完善，因此传统的管理模式需要在不断满足智能建筑能源管理内容的同时不断改变。 。 物联网技术应用于智能建筑能源管理，以信息数据为核心，以未来发展规划为前提，可以有效解决智能建筑能源管理中存在的问题。
（3）物联网数据的有效呈现，让智能建筑能源管理更加便捷
将物联网技术有效应用于智能建筑的能源管理，充分利用计算机功能，实现建筑内水、电、气、温度、湿度等相关数据的有效采集和分析，将最终分析结果与标准量进行比较，若高于标准量，物联网将自动采取相应措施，进行科学合理的控制。 另外，物联网应用层会将这种分析处理的结果呈现在显示屏上，将每次数据分析的结果清晰地展示给用户，为用户提供更大的便利。 同时，物联网技术还配备监控，可以对整个建筑进行监督管理，如主要通道（电梯、楼梯等）、地下车库等，保证居民生活更安全，同时监控能源消耗的具体情况，方便快捷。
5 Acrel-EIOT能源物联网云平台
(1 概述
Acrel-EIoT能源物联网开放平台是基于物联网数据中心的平台，建立统一的上下行数据标准，为互联网用户提供能源物联网数据服务。 用户只需购买安科瑞物联网传感器、选择网关、安装并扫描二维码，即可使用手机、电脑获取所需的行业数据服务。
平台提供数据驾驶舱、用电安全监测、电能质量分析、用电管理、预付费管理、充电桩管理、智能照明管理、异常事件报警与记录、运维管理等功能，支持多平台、多平台-语言，多终端数据访问。
（二）申请地点
该平台适用于公寓租户、小型连锁超市、小型工厂、楼宇管理系统集成商、小型物业、智慧城市、变电站、楼宇、通信基站、工业能耗、智慧灯塔、电力运维等。
（三）平台架构
（四）平台功能
能量收集
电量采集模块可实现各种监测数据的查询、分析、预警和综合显示，确保配电室环境友好。 智能化方面，实现供配电监控系统的遥测、遥信、遥控，并对系统进行全面检测和统一管理； 在数据资源管理方面，可以显示或查询供配电室各种设备的运行情况（包括历史和实时参数，并根据实际情况查询或打印日报、月报、年报） ，提高工作效率，节省人力资源。
变压器监控
分布图
能源消耗分析
能耗分析模块采用自动化和信息化技术，实现从能源数据采集、过程监控、能源介质消耗分析、能耗管理等全过程的自动化和科学化管理，使能源管理全过程、能源生产与使用有机结合，利用先进的数据处理和分析技术进行离线生产分析和管理，实现全厂能源系统的统一调度，优化能源介质平衡，有效利用能源，提高能源质量，降低能源消耗，实现节能降耗。 提高整体能源管理水平的目的。
能源消耗概况
预付费管理
1）登录管理：管理操作员账号及权限分配、查看系统日志等功能；
2）系统配置：配置建筑物、通讯管理机、仪表及默认参数；
3）用户管理：对店铺用户进行开户、注销、远程开户、批量操作、记录查询等操作；
4）售电管理：对已开户电表进行远程售电、退款、更正、记录查询等操作；
5）售水管理：对已开户的账户进行远程售水、退水、记录查询等操作；
6）报表中心：提供售电、售水财务报表、能耗报表、报警报表等查询。 本系统所有报表及记录查询均支持excel格式导出。
预付费看板
充电桩管理
通过物联网技术，对系统连接的充电桩站点以及每个充电桩进行持续采集和监控。 同时对充电器过温保护、充电器输入输出过压、欠压、绝缘检测故障等一系列故障进行预警。 云平台囊括了充电充电和充电桩运营的全部功能，包括城市级大屏、交易管理、财务管理、变压器监控、运行分析、基础数据管理等功能。
充电桩看板
智能照明
智能照明利用物联网技术，持续监测安装在城市各个区域的室内照明、城市路灯等照明电路的用电状态。 还可以实现定时开关策略配置、后台远程管理和移动管理等，可以提高设施的维护难度和成本，提高管理水平，达到一定的节能降挂效果。
监控页面
安全用电
安全用电采用自主研发的剩余电流互感器、温度传感器、电气火灾探测器，对引起电气火灾的主要因素（电线温度、电流、剩余电流）进行不间断的数据跟踪和统计分析，将各类隐患信息及时推送给企业管理人员，指导企业第一时间实现排查处理，消除电气火灾安全隐患，实现“防患于未然”的目的。
智慧消防
通过云平台进行数据分析、挖掘和趋势分析，有助于实现火灾科学预警、网格化管理、落实多方职责监管的目标。 填补了“九小场所”和危险化学品生产企业无法有效监控的空白，适用于所有公共和私人建筑，实现无人值班智慧消防，实现“自动化”和“智能化”智慧消防、用电管理“系统化”、“精细化”。
(五)系统硬件配置
六，结论
科技信息时代已经到来，物联网技术是新时代的代表产品之一。 推动各行各业进入新的发展时期，行业技术潮流成为行业推崇的新技术。 因此，将物联网技术有效应用到建筑能源管理中是一项非常重要的举措。 实现了建筑领域能源的远程监控，同时可以进一步采集、分析和处理海量数据，建筑能源管理的智能化效果更好。
物业服务特色
1、人事管理
1、零打扰服务——绿城物业工作人员的工作是在尽可能不打扰业主正常作息的基础上进行的，力求做到零打扰。
2、一站式服务——业主只需告诉绿城物业【广成花园】物业管理处的任何工作人员，他们就会快速进入一套严格、高效的处理程序，为业主提供满意的服务。最便捷的服务。
2、气氛管理
针对该物业的特点，绿城物业计划从外部入手，由外到内，开展“氛围营造”工程。 凸显高端简约的氛围； 对保安形象和礼貌有高标准要求，以提升对外形象； 有序的车辆行驶和停车管理； 到位、凸显文化氛围和绿色点缀并不断更新等。
3、设立客户服务中心
结合【广成花园】楼盘情况，设立客户服务中心，提供12小时服务，使业主需求、意见建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客户服务中心真正成为物业管理服务的窗口。
第四章 物业管理服务模式
在【广成花园】的管理上，我们拟采用事业部管理模式，实行经理负责制。 物业经理一般负责管理处日常事务及对外协调联络工作。 下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。
第四章 物业管理服务模式
在【广成花园】的管理上，我们拟采用事业部管理模式，实行经理负责制。 物业经理一般负责管理处日常事务及对外协调联络工作。 下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。
第五章 物业管理目标
ü 一年内达到广州市物业管理行业标准服务达标考核标准。
ü 两年内达到杭州市物业管理优秀示范小区和示范楼标准。
ü 三年内达到全国物业管理优秀示范小区及建筑标准。
ü 业主及用户对物业管理服务综合满意率达到95%以上。
第六章 特色管理服务构想
特色一、“一站式”服务
通过“高级操作方法”，提前联系客户。 业主办理入住、装修等手续时，业主只需面对客服管家，无需繁琐手续。 客服管家还可以提供上门服务。
特点2、贴心的“1对1”服务，实现移动办公，随时接受客户需求。
我们将全面实行以人为本的客户服务，为客户的专属“大管家”提供固定手机号码，随时接受客户诉求，实现“人数变，服务变”不间断”，保证全天候服务。
特色三：设立“二次安装管理中心”，提供“贴心工程师”服务。
由客服管家主导，实行“一站式”服务。 业主的装修工作要求质量、服务、效率并重。 工程师”服务，为业主提供装修咨询乃至监理服务。并运用合理手段、经济手段、法律手段，确保园区内不存在违法装修行为。
特点四、扩大安全服务体系范围
加强小区外围的安全防范，加大围栏周围秩序维护人员的密度，甚至到区外的市政路口，配合智能识别系统，做到外严内松，让顾客在不知不觉中体现出安全生活的舒适感
特色五、“女性安全员”服务
配备一定比例的女性保安，可以减少为女性居民提供服务时相应的尴尬，也可以消除居民对服务的抵触情绪和紧张情绪，易于与顾客建立良好的沟通。
第七章 人员配备、培训管理
1、组织架构
物业交付前三个月，浙江绿城物业管理有限公司【广城花园】物业管理部正式成立，下设综合管理部、客户服务中心、工程部、管理部等。安全部门。
2、人员配备
管理处共部署人员279人
（1）经理1名，全面负责住宅、办公楼的管理、各部门工作的检查及对外协调。
（2）客户服务中心（8人）
负责人一名，全面负责客户服务中心的管理工作，处理好业主投诉，安排部门工作，落实检查等； 根据园区实际情况提供业主服务。
客户服务中心有7人，负责园区客户接待、客户投诉、投诉处理、会议服务、商务服务、档案管理、财务等工作。
（三）工程部（41人）
负责人1名，协助管理者开展工作，负责园区公共部分、公共设施设备的维护保养以及业主委托的维修服务工作。
工程人员20人（含电梯、空调、水电等），负责园区公共区域房屋、附属构筑物、公共设施设备、电气、给排水等日常维护保养工作，业主委托的服务。
有20名高级工作人员负责办公楼区域的高级值班和检查记录。
（四）综合管理部（101人）
负责人1名，协助经理做好园区管理工作，检查部门工作安排的落实情况，管理办公室内部沟通协调等工作。
共有管理员15名，负责园区装修管理、园区巡查、节庆布置、业主联络、保洁绿化巡检管理等工作，为业主提供便捷服务。
有70名清洁工，负责园区所有公共区域的清洁工作。
有绿化工人15名，负责园区公共绿化的维护工作。 （第二年开始人员配置）（5）保卫部（151人）
负责人一名，协助经理开展工作，负责社区的安全管理，兼任义务消防队长。
设保安领班7名，协助保安主管做好小区安全保卫工作，安排、协调本班工作人员的工作，检查、督导班级工作，协助主管做好本班安全保卫工作。处理紧急情况。
保安人员70人，门卫18人。 A、B、D区共有6个出入口，每个入口配备2人，实行三班倒、三人作业；
设有车辆管理员15名，做好社区内车辆的管理；
共有巡逻岗48个，每班12人，三班倒，三班作业，负责园区的安全检查。
消防监控员12名，负责消防、监控室相关工作。
4、员工培训计划
我公司在多年的物业管理实践中，形成了一套规范的培训体系，打造了一支专业的物业管理团队，并不断发展壮大。 确保。
（一）培训意义
对不同阶段的员工进行培训是顺利完成委托管理目标的保障
（二）培训目标
培训的目的是强化和提高态度、知识和技能三个方面，改善员工的行为和绩效。 培养高素质地产从业人员。 通过系统培训，强化员工对管理服务的理解，改善工作态度，做到“服务第一，品质取胜”。
（三）培训方式
【广成花园】管理处员工培训分三步进行。 管理办公室将根据不同时期、不同情况制定有针对性的培训计划。
1、岗前培训：在进入物业前，管理处会协调基础管理人员，安排培训课程，让其在最短的时间内熟悉物业并参与定制的物业管理系统。 为入职员工安排短期入职培训课程，让员工充分了解自己的工作职责和工作氛围，同时灌输正确的物业管理理念和知识。
2、在岗培训：完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业进行现场培训，配合物业入住，以便进行物业管理全方位、及时地为业主提供高水平的服务。
3、完善培训：物业进驻后每六个月安排更新一次培训，以保证员工服务质量，维持公司要求的标准。
同时，所有员工台卡上醒目的文字时刻提醒着公司对员工的要求，以及“至诚、善良、求精、至善”的企业精神。
（四）培训课程
1、管理处专业培训：保证管理处正常有效运作。
·物业管理基本概况； 管理办公室的具体运作
2、客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧，达到星级酒店的服务标准。
·客户服务指南； 电话语言、礼貌训练； 接待客户礼仪； 顾客投诉
3、客户管理系统：包括邮件、断水、断电等。
·客户资料管理
4、工程培训：根据现场实际情况安排有针对性的培训
·财产接管及验收； 二次装修程序控制； 设备维修和保养； 委外维修合同监督管理
5、保安培训：根据物业特点，强化物业保安服务意识
·安全规则及工作大纲； 外表、行为和纪律； 设备和用途； 巡逻目的及注意事项； 处理投诉及客户礼貌和态度； 轮班制度； 应急处理； 火灾应急处理方法； 车辆出入控制； 保安人员组织结构； 事故记录
6、保洁绿化培训：掌握保洁绿化标准及检查方法
·清洗流程及标准； 清洁设备和材料； 检验标准； 外包合同的管理； 植物安置管理； 绿化养护管理
训练流程示意图
5、人员管理与考核
在人员管理和考核方面，我公司形成了一套高度标准化、易于操作的高效运营管理体系。
(一)评估
对于管理处的员工，除了必要的岗前培训外，我公司还会根据岗位要求进行跟踪考核，并建立月度和年度考核制度，并做好各项考核记录。 奖励和晋升表现突出的员工； 不能满足岗位要求的员工，将辞去岗位，进行在岗学习。
一、评估目的
保质保量完成工作任务，科学合理运用分配机制，客观公正管理人员，充分激发和调动员工积极性。
2、考核内容
员工品行、工作能力、工作态度、工作绩效。
三、考核标准
以公司的质量方针和各岗位的操作程序作为评价员工的标准； 以工作计划、临时任务、工作目标作为考核员工的补充标准。
（二）人员管理
1、我公司将在广州【广成花园】管理处实行合理的奖惩机制，真正体现“能者上，庸者让，庸者下”的用人理念。 每个职位实行“末位淘汰制”。
2、充分体现“督促进步、共同进步”的原则。 退出的员工将有机会在一定期限内通过在职学习和提高的阶段重新聘用。 对表现突出、成绩突出者给予奖励，奖励标准另行确定； 对表现差劲、工作不力的，将给予批评指正，并酌情给予行政处分。
3、量化管理和标准化管理
量化管理和标准化管理是根据不同岗位的要求和应具备的能力，按照标准对每个员工进行考核。 我公司将根据广州【广成花园】管理处质量管理体系要素对员工进行考核和考核。
（三）员工仪容仪表、着装及标志
1、外观及仪表规格
男子头发不超过领子，鬓角不超过耳朵，不许胡须，发型奇特； 女性不浓妆艳抹、不戴耳环、不戴墨镜； 不要使用浓烈的香水、发水等。行走时保持上半身挺直，双手自然摆动，避免上半身晃动； 站立时不要弯腰，双手自然下垂或交叉于身前； 以正确的姿势坐。
2. 员工着装及标志规定
工作人员工作时间必须穿着干净整洁的工作服。 公司为每位员工量身定制统一制服，分为管理人员制服、保安制服、维修工制服和保洁绿化制服四种。 我公司为每位员工制定了明确的工卡，员工上班时必须佩戴在左胸侧。 在办公桌左上角放置一张桌卡，标明员工的姓名、职位和工号。
第八章 日常管理服务
一、日常管理工作内容
1、车辆管理；
2、客户档案管理；
3、家居装修管理；
4、物业管理区域的安全、保洁、绿化、消防；
5、房屋建筑物公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、管理；
2. 安全性
1、向当地有关部门了解物业管理区域可能存在的治安问题，制定治安案件发生的控制标准；
2、制定物业管理区域治安管理规定、保安员岗位职责和保安工作流程；
3、清洁绿化
1、制定物业管理区域绿化完好率标准和绿化管理规定；
2、明确绿化人员的管理规定、岗位职责和操作程序；
3、根据物业管理区域内房屋、公共场所及配套设备的特点，制定保洁率；
4、制定物业管理区域保洁卫生管理规定、保洁人员的岗位职责和保洁工作流程；
4. 消防
1、向当地有关部门了解物业管理区域可能存在的火灾隐患，制定消防装备、装备完善率、火灾发生控制率等标准；
2、制定物业管理区域的消防管理规定和消防工作内容，明确责任人；
3、制定消防器材、器材的管理、维护、使用规定和操作规程，保证消防系统符合国家的要求；
5.水、电设备的管理和维护
1、了解水电设备可能出现的问题或隐患，制定水电设备故障率、及时维修率、合格率的控制标准；
2、制定水电设备的使用维护规定和操作规程，确保其符合应有的性能标准；
3、制定水电设备维护人员的管理规定和岗位职责；
6.房屋建筑物公共部分及公共配套设施的维护、管理
1、了解物业管理区域内房屋及建筑物公共部分和公共配套设施可能存在的问题和事故隐患，制定相应的完好率、及时维修率和验收率指标；
（二）制定房屋建筑公共部分和公共配套设施的使用管理规定；
（三）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理规定、岗位职责和操作规程；
4、对于业主出租的房屋或者公共配套设施，物业管理公司必须按照当地政府有关规定要求业主办理相应手续，并制定对承租人的管理规定。
7、家居装修管理
1、制定家庭装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾处理和装修人员管理，完善装修申请程序；
2、建立装修检查监督制度，明确责任人，确保房屋结构、小区消防、防盗安全、环境卫生不受影响；
8. 车辆管理
1、车辆管理包括机动车管理和非机动车管理；
2、制定物业管理区域内车辆进出、停车、行驶的管理规定，明确负责人的岗位职责和操作程序；
3、制定停车场、自行车棚完好率、及时维护率、合格率标准。
九、客户档案管理
1、客户档案包括与客户相关的各类入住信息、申请表、维修记录、合同、协议、收费记录等；
2、建立客户档案管理制度，明确责任人的岗位职责和操作流程。
第九章 管理规章制度和档案的建立与管理
1. 公共系统
物业管理业主临时协议； 建筑物管理条例； 装修管理规定； 车辆管理规定； 健身娱乐场所管理规定； 绿色养护管理规定； 消防安全管理规定；
2、内部操作系统及服务标准
(一)内部制度
员工行为和语言规范； 员工职业道德； 员工培训体系； 档案管理规定； 财务管理系统； 管理办公室值班制度； 管理办公室回访制度； 投诉处理系统； 检验标准； 清洁服务检验标准； 各部门岗位职责
（二）服务标准
【广成花园】的物业管理服务标准严格按照国际质量保证体系文件的要求制定。
对于物业管理行业来说，引入国际质量认证体系有利于加强管理和服务过程中各个环节的质量控制，及时纠正和预防影响质量的负面因素，确保只有合格的软硬件产品可纳入管理服务，并按照严格的程序进行全程跟踪监控。 避免了人性化管理的随意性和不确定性，推动彻底向规章制度管理转变，真正实现“常态化管理”，确保物业管理和服务长期保持在一定的高水平。
1. 质量手册
质量手册是阐明公司质量方针、描述其质量体系的文件。 对内是公司的纲领性文件，对外是公司质量保证能力的书面表达。
2. 程序文件
程序文件是质量手册的基础文件，涉及选定要素的各种活动，明确活动的组织和分工、活动的方式和方法、应使用的文件、资源和控制方法等。对于保证质量体系运行的有效性具有极其重要的作用。
u 文件控制程序； 质量记录控制程序； 管理计划控制程序； 管理评审控制程序； 人力资源控制程序； 基础设施和工作环境控制程序； 服务实现规划程序； 客户相关的过程控制程序； ; 客户财产控制计划； 建筑物占用和装修管理控制程序； 物业服务计划控制程序； 清洁服务控制程序； 绿化服务控制计划； 安全服务控制程序； 维护服务控制程序； 监控测量装置控制程序； 居民满意度测量程序； 流程和服务监控和测量程序； 不合格产品控制程序； 数据分析控制程序； 改进控制程序
3. 证明文件
支持性文件是规定基层质量活动的操作性文件，是程序性文件的细化。
u 文件管理系统； 各级人员的质量责任； 资源管理系统； 采购管理系统； 服务标识管理系统； 客户财产管理系统； 楼宇管理系统； 社区服务管理系统； 保洁服务管理系统； 绿化管理系统； 保安服务管理系统； 设施设备管理制度； 管理改进体系
3、档案建立与管理
档案管理是物业管理的重要组成部分。 科学规范的档案管理可以有效地为园区公共设施的使用、维护、改造和管理提供指导和服务。 为此，管理处将配备档案管理人员，建立规章制度，充分利用智能系统、计算机系统和原始文件管理三种手段，建立健全【广成花园】档案管理系统，并进行全部归档。 严格、科学、集中管理，服务业主。
(1) 文件创建 文件数据的分类：
1、开发商提供的材料及各种图纸；
各类设施设备单位及联系方式、保修卡及说明书； 所有房屋验收证明； 各业主的商品房销售合同复印件； 业主基本信息表等； 房屋维修记录。
2、管理处建立自己的档案。 房产信息； 家庭信息； 日常管理信息； 车辆管理档案； 装修管理档案； 工程维修档案； 维修服务档案； 收费管理档案； 设备管理档案； 居民投诉及处理记录； 员工档案管理； 培训文件； 行政档案； 业主委员会档案。
（二）档案管理
1. 文件创建和管理流程
收集——整理——分类——分级——编号——登记——录入电脑——入柜——利用——检验
2、档案管理要求
(1)多种形式的文件存储方式，方便保管。
(2)计算机存储，方便查找和使用。
（3）原始文件按照用途和重要性进行分类楼宇自控系统维修合同范本，并编制相应的文件目录。
（四）档案按照不同业务属性分块，按内容分类，逐一编号，登记册册，编入目录，分柜存放。
（五）档案管理人员必须保证档案标识清晰、分类清晰、易于查找。 档案必须及时借还，防止档案丢失、泄露。
（六）档案保管的环境要求应当防火、防潮，并配备有效的消防设备。 潮湿天气应放置生石灰等物质，以保证档案完好。
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