一、中央空调保养分类

1、检查维护：

（1）根据设备运行情况和客户需求，有计划地进行各项日常检查；

（2）现场指导业主操作人员，讲解机组运维相关实用技术；

(3）提供各种必要的增值服务；

（4）对主机及辅机运行中存在的问题，提供专业的建议和改进方案。

2、预防性维护：

(1）包括巡检维护提供的内容；

(2） 按照制造商的建议进行必要的预防性维护；

（3）预防性维护包括清洗换热器铜管、分析更换冷冻机油、机油滤芯、干燥过滤器等。

3、综合维护：

（1）最全面、最彻底的维护计划，包括所有日常检查、增值服务和紧急故障排除服务；

（2）负责所有维修工作和设备故障时的零件更换。

4、紧急维修：

根据客户需求，我们为客户提供24小时紧急抢修服务。发达的服务网络和高素质的服务人员团队，确保快速故障排除和最短停机时间。

5、节能改造：

节能改造是指冷却水泵和冷却风扇电机采用变频驱动，根据冷冻水出水温度的变化实现水泵和风扇的变频调速，因此以实现节能降耗。

6、冷冻机油分析：

润滑油的质量能充分反映压缩机内部机械运行状态和运行趋势。润滑油的金属含量、湿度和酸度都是可能导致重大设备故障的关键指标。您提出改进建议，提前排除机组重大隐患，避免意外停机和高额维护成本，保护您的投资。

7、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机组等维修改造。

二、中央空调系统的保养内容

1、空调主机部分：

(1）检查主空调制冷系统制冷剂高压、低压是否正常；

（2）检查空调主机制冷系统是否有冷媒泄漏，是否需要补充冷媒；

(3）检查压缩机运行电流是否正常；

(4）检查压缩机是否正常运行；

(5）检查压缩机工作电压是否正常；

(6）检查压缩机油位及颜色是否正常；

(7）检查压缩机油压、油温是否正常；

（8）检查空调主机相序保护器是否正常，是否有缺相；

(9）检查空调接线柱是否松动；

(10）检查水流保护开关是否工作正常；

（11）检查电脑板和温度探头的电阻是否正常；

(12）检查主空调空气开关是否正常；交流接触器和热保护器是否完好。

2、风系统检查：

(1）检查风机盘管风量是否正常；

（2）检查风机盘管回风过滤器有无积尘；

(3）检查出风温度是否正常。

3、水系统检查：

(1）检查冷却冷冻水的水质，是否需要更换水；

(2）检查冷却和冷冻水系统过滤器上的杂质，清洗过滤器；

(3）检查水系统是否有空气，是否需要排气；

(4）检查回水和出水温度是否正常；

(5）检查水泵的声音和电流是否正常运行；

（6）检查阀门是否能灵活开启，有无锈斑，有无泄漏等；

(7）检查绝缘系统是否有裂缝、损坏、漏水等情况。

三、中央空调系统维护定期回访

（1）请工程部工作人员了解近期设备和系统是否完好；

(2）查看设备和系统的运行记录，判断是否有故障。

四、中央空调的保养内容

1、正常运行时大修

（1）检查压缩机冷冻油的油压和油量；

（2）系统泄漏检测（制冷剂），找到泄漏点及时处理；

(3）检查有无异响、振动、高温；

(4）检查冷凝器和冷却器的温度和压力；

(5）检查各种阀门是否正常；

(6）检查冷水机进出水的温度和压力；

(7）检查主回路接线端子并压紧；

(8）检查电气控制部分；

(9）检查机组润滑系统；

(10）检查各仪表和控制器的工作状态；

(11）保持设备清洁。

2、每年停机后大修

(1）检查并清洗干燥过滤器，干燥剂吸湿后应干燥或更换；

(2）制冷设备安全保护装置的校验和设定值；

（3）检查压缩机冷冻油的油压和油量，必要时更换和补充冷冻油；

(4）检查压缩机电机绝缘；

（5）检查并拧紧电路上的每个导线触点；

(6）检查电气控制部分；

（7）提供上述内容检查报告（一年一次）。

3、结束检查

（1）空气处理器和风机盘管检查（每年一次）。

（2）空气处理器和风机盘管的维护和加油（每年一次）。

（3）检查和调整皮带，清洁冷却器，清洁过滤器（至少每年一次）。

（4）清洁管道和去污（至少每年一次）。

（5）空气处理器的清洁和除尘（一年一次）。

4、水系统维护工作内容

（1）检查冷冻水泵和冷却水泵并加油；

（2）电机、电气绝缘测试、加油、检查、更换密封件；

(3）冷却塔的一般维护大修；

（4）水系统关键部位阀门、过滤器、止回阀、压力表、温度计、保温材料的检查、更换和维修。

5、冷却塔维修

(1）维修冷却塔填料、清洗、更换；

（2）冷却塔钢件的保养、清洗、防腐、更换；

（3）冷却塔玻璃钢部件的保养、清洗、维修、更换；

（4）维修冷却塔风机、电机维修、减速机维修、大修更换；

(5）保持冷却塔风机的静平衡和调整；

（6）圆塔布水器、布水管维修、检修、更换；

（7）方塔洒水、集水器维修、检修、更换；

（8）冷却塔水池及循环水管路的维修、清洗、保养；

(9）冷却塔拆除；

(10）冷却塔结构维修改造；

(11）冷却塔热工性能升级；

(12）冷却塔噪声和振动维修。

6、冷却塔维护注意事项：

（1）风机的三角带在初次运转时可能会略微拉长，请根据调整方法调整皮带张力，如果过紧会损坏轴承，造成事故。

（2）定期清洗上水箱扩散孔、下水箱过滤网等。

（3）冷却塔长时间停机时，松开皮带，盖住电机。运行时，固定皮带，拧紧螺母，检查冷却塔内是否有燕窝或异物. 然后再次开始操作。

（4）每月更换循环水一次以上。（密闭型的情况下，不需要更换循环水，但需要更换配水）。

7、冬季冷却塔注意事项：

（1）冷却塔结水时，注意排放干净的循环水和布水器内的水，以免损坏。

(2）对于封闭式冷却塔，请打开循环水排水口、排气口和散装水泵的排水阀。

(3）为防止冷却塔下部水箱结冰，低温时使用防冻电加热器。

8、冬季运行封闭式冷却塔的注意事项：

（1）冬季应使用封闭式冷却塔，防止铜管（散热器）结冰和散水。

（2）为防止冷却塔循环水结冰，请在循环水中加防冻液，或在管路中加装辅助防冻电加热器。

（3）冷却塔加防冻液后，冻结温度会下降，不易冻结。防冻液浓度越高，冻结温度越低，但导热系数会下降。因此, 使用冷却塔时要注意。 冷却 当塔有漏水或自然损失需要补水时，补水会稀释防冻液，使冷冻温度升高，请注意水温。

（4）冷却塔循环水泵运行时，防冻电加热器加热，水不会结冰。如果循环水泵停止，需要一个辅助循环水泵。这里我们推荐使用全套防冻液（包括辅助循环水泵）、防冻加热器、管道）。

（5）循环水系统装有三通阀，在循环水通过旁通管控制容量的情况下，如果增加旁通管的流量，则铜管即使有负载也会减少 结冰 请设置冷却塔的最小循环水量。

(6）为防止配水泵和配水管结冰，请使用防冻电加热器保持下水箱温度。

五、给排水设备设施维护标准程序

节目亮点：

1、制定《给排水设备设施维护保养年度计划》

（1）工程部负责人每年组织泵房组长/机电维修人员研究制定《给排水设备设施年度维修计划》并提交报公司审批。

（2）《给排水设备设施维护年度计划》制定原则：

① 给排水设施的使用频率；

②给排水设备设施运行状况（隐患）；

③ 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（3）给排水设备设施年度维护计划应包括以下内容：

① 维修项目及内容；

② 备件及备件计划；

③ 维护的具体实施时间；

④ 预计费用。

2、泵房机电维修人员在进行给排水设备设施维护保养时，应按照《给排水设备设施维护保养年度计划》执行。

3、方爆管中的主供水管（DN100以上的加压管），主供水管上的闸阀拆除更换，控制柜内变压器和PC中央处理器的维护由外包机构完成，其余维修由水泵房机电维修人员负责。

4、水泵机组维修。泵房机电维修人员应每年4、10月对所有泵机组进行一次清洁保养。

（1）电机保养：

①用500V摇床检查电机线圈的绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干或修复；

② 检查电机轴承是否有堵塞或异响，如有，更换同型号、同规格的轴承；

③检查电机的扇叶是否与外壳接触，如果接触，应进行修理；

④ 清洁电机外壳；

⑤ 检查电机是否剥落严重。

(2）水泵维修：

① 检查水泵轴承是否灵活。如有堵塞，加润滑油；如有异常摩擦声，更换同型号、同规格的轴承；

② 转动水泵轴。如有卡阻或碰撞，应更换相同规格的水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，应更换同规格的水泵轴；

③检查压力填料根部是否漏水，如有，压紧填料；

④ 清洁泵的表面；

⑤水泵剥落或腐蚀严重时，应将油漆剥落层彻底清除，重新油漆。

(3）检查电机与水泵的弹性联轴器是否损坏，如有损坏，更换。

（4）检查水泵机组的螺栓是否拧紧，如有松动应拧紧。

5、控制柜维护。泵房机电维修人员应每年5、11月对广场泵房控制柜进行清洁保养。

（1）用压缩空气和干净的干抹布清洁机柜内所有部件，清洁控制柜外壳，确保机柜内没有灰尘或污垢。

（2）检查并固定所有端子，更换严重烧蚀的端子。

（3）检查柜内所有线头数管是否清晰，有无脱落现象，如有，应整改。

（4）交流接触器维护：

① 清除灭弧室中的碳化物和金属颗粒；

② 清除触头表面及周围的污垢（但不要修复触头），严重烧蚀不能正常工作的触头应更换；

③ 清除铁芯上的油污；

④ 检查复位调节弹簧的状况；

⑤ 拧紧所有紧固件。

(5）自动减压启动器的维护：

① 用500V的摇床测量绝缘电阻，不得低于0.5MΩ，否则应烘干；

②外壳应可靠接地。如有松动或腐蚀，应在除锈处理后将接地线拉紧。

（6）热继电器维护：

① 检查热继电器上的绝缘罩是否完好，如有损坏应更换；

② 检查热继电器接线处是否有过热痕迹或烧伤。有则修理，处理后不符合要求更换。

(7）自动空气开关维护：

① 用500V的摇床测量绝缘电阻，不应小于100MΩ，否则应烘干；

② 清除灭弧室中的碳化物或金属颗粒，灭弧室破损应更换；

③ 自动空气开关合闸或分闸时，活动件与灭弧室之间不应有卡阻现象；

④ 检查触头表面是否有细小的金属颗粒。

（8）中间继电器和信号继电器的维修和保养：对中间继电器和信号继电器进行模拟测试，检查两者动作是否可靠，输出信号是否正确。如果有如有问题，应更换同类型的中间继电器、信号继电器。

（9）信号灯楼宇自控维修保养，指示仪器维护：

①检查各信号灯是否正常，如果不正常，更换同规格的小灯泡；

② 检查各指示仪表的指示是否正确。如有偏差，应适当调整。若调整后偏差仍较大，应更换同规格同型号的仪表。

(10）远程压力表维护：

① 检查台面是否有积水，如有，应擦干；

②检查信号线接头是否腐蚀，腐蚀严重应重新焊接；

③ 应更换偏差大或信号线损坏的远传压力表。

6、闸阀、止回阀、浮阀、液位控制器的维护保养

(1）闸阀维护：

① 检查垫片处是否漏水，若漏水，更换垫片；

②检查压横油麻绳处是否漏水，如有漏水，重新加压黄油和香油；

③ 用黄油润滑闸阀杆；

④ 腐蚀严重的闸阀（明装）应在彻底清除底漆后重新喷漆。

(2）止回阀维护：

①检查止回阀密封垫片是否损坏，如有损坏应更换；

②检查止回阀弹簧力是否足够，如果太软，更换相同规格的弹簧；

③检查止回阀的油漆是否剥落，如果剥落严重，应进行处理并重新油漆。

(3）浮球阀保养：

①检查浮球阀密封垫是否老化，若老化应更换；

②检查浮球阀连杆是否弯曲，如有弯曲，将其拉直；

③检查浮球阀连杆销是否磨损严重，磨损严重应更换。

(4）液位控制器维护：

①检查密封圈、垫片是否损坏，如有损坏，更换；

② 清除压力室内的污物，疏通控制水路；

③检查控制杆两端的螺母是否拧紧，若松动则拧紧；

④ 拧紧所有螺母。

7、潜水泵或污水泵维修

（1）用500V摇床检查潜水泵或排污泵的绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆卸潜水泵或排污泵并擦干线圈。

(2）检查密封圈是否老化，如果老化，应更换。

（3）检查轴承磨损情况，转动时如有明显异响或堵塞，应更换同型号、同规格的轴承。

（4）对潜水泵和排污泵的外壳进行清洁，如果锈蚀严重，应在表面处理后重新喷漆。

（5）检查潜水泵和排污泵连接的软管是否牢固，如有松动，应拧紧。拧紧潜水泵和排污泵上的所有螺母。

8、外露给排水管道维修保养（每年10月一次）

(1）检查支架是否牢固，否则应加固。

(2）检查流向标志是否清晰显眼，否则应整改。

（3）检查保护漆是否完好，如脱漆严重，应重新粉刷。

（4）检查各连接处是否漏水，如有漏水应处理（更换橡胶垫）。

9、每个给排水设备设施的维护时间计划不得超过8小时。如必须超过8小时，机电部主管应填写《延期维修保养申请表》，并经管理处处长批准。延迟。

10、对于未列入计划的维修工作，应由工程部主任尽快加入计划；对于突发的设备设施故障，经工程部主任口头批准后，可先组织解决，然后撰写“事故报告书”上报公司。

11、泵房机电维修人员应将上述维修工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》中，并在每次维修保养后3天内，泵房组长应整理成册后交给机器存档，长期保存。

12、停水管理。因维修等原因需要关闭给排水设备设施时，由机电部主管填写《暂停使用申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，会提前24小时通知相关用户。因特殊情况突然停水的，应在恢复供水后12小时内向有关用户说明情况。

六、给排水设施的维护保养

1、给排水设备维修管理计划的制定及职责

为规范给排水设备设施的维护保养，保证给排水设备设施的良好性能，延长设备设施的使用寿命，避免事故发生，工程部制定了《规范操作规程》 《给排水设备设施维护保养规程》，制定年度维护保养计划。通常由工程部管理团队负责组织制定《给排水设备设施维护保养年度计划》，并组织监督该计划的实施。在配制过程中，要认真检查给排水设备设施的使用定额和给排水设备设施的运行状况，合理安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维护保养年度计划》，检查计划的执行情况。维修组负责给排水设备设施的维护保养。做好准备，万一发生紧急停水，应向用户说明。工程部经理负责审核《给排水设备设施维护保养年度计划》，检查计划的执行情况。维修组负责给排水设备设施的维护保养。做好准备，万一发生紧急停水，应向用户说明。工程部经理负责审核《给排水设备设施维护保养年度计划》，检查计划的执行情况。维修组负责给排水设备设施的维护保养。做好准备，万一发生紧急停水，应向用户说明。

2、维修队操作规程

维修组成员根据管理组制定的维修保养计划，负责对设施设备进行维修检查，发现问题及时解决。运营团队配合，共同完成；维修组成员进驻指挥部并接到应急报告后，应迅速集中人员赶赴现场进行应急抢修；维修组成员下班离站时应及时向组长报告行踪，以备不时之需。

3、水泵机组的维护保养

1. 水泵维修

生活水泵、消防水泵、污水泵和潜水泵每六个月进行一次全面保养。维修内容主要包括：检查水泵轴承是否灵活。如果有堵塞，请添加润滑油。如有异常摩擦声，更换同型号同规格的轴承。如有卡阻或碰撞，更换相同规格。泵叶轮，如果轴键槽严重损坏，更换相同规格的泵轴，检查机械密封或压盘根部是否漏线，如有，压紧填料或更换机械密封，清洁泵的表面，如果泵剥落，如果锈蚀严重，应将油漆的剥落层彻底清除，重新油漆油漆。检查电机与水泵的弹性联轴器是否损坏。如果损坏，则应更换。检查机组的螺栓是否拧紧。

2、冷冻站系统监控

监控设备包括：冷水机组、冷却水循环泵、冷冻水循环泵、冷却塔、自动补水泵、电动蝶阀等。

(1）检查冷水机及相关设备的启停。完成冷却水循环泵、冷却水塔风机、冷冻水循环泵、电动蝶阀、冷水机启动和冷水机、电动蝶阀、冷水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风机顺序联锁停机。

启动顺序为：对应于冷却水和冷冻水管路上阀门的开启；冷却塔风机、冷却水泵和冷冻水泵的启动。

停机顺序为：切断主机电源；冷却塔风机、冷却水泵和冷冻水泵的运行。

（2）测量冷却水供回水温度、冷却水供水温度和冷水机的开闭并控制冷却塔风机的启停。保持冷却水供水温度，所以冷水机可以以更高的效率运行。

(3）根据膨胀罐液位，自动启停自动补液泵；

(4）监控各水泵、冷水机、冷却塔风机的运行状态、手动/自动状态、故障报警，并记录运行时间；

(5）检查安装在每台水泵出水管上的水流开关。水泵启动后，水流开关检测水流状态，如果出现故障自动停止。

(5）检查安装在每台水泵出水管上的水流开关。水泵启动后，水流开关检测水流状态，如果出现故障自动停止。

（6）检测图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间等历史数据等。

3、新风/空调机组的监控

(1）检测时间程序自动启动/停止鼓风机，具有任意时段实时时间控制功能；

（2）监控风机运行状态、手动/自动状态、故障报警、累计运行时间；

（3）检测防冻保护：冬天，当温度过低时，打开热水阀，关闭新风门，停止风机，并报警；

（4）检测空气压差开关测量空气过滤器两侧的压差，超过设定值报警；

(5） 检测风机、风门、冷水阀状态连锁程序；

① 检测启动顺序：开冷水阀、开风阀、开风机、调节冷水阀；

② 检测停机顺序：停风机、关闭气阀、关闭水阀；

(1）对于新风机组，测量新风温度和送风温度，根据送风温度，对于空调机组，测量新风温度和设定温度；

（2）查看图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。

4、给排水系统监控

监测设备包括：给排水泵、生活池、污水池、集水坑。

（1）监控生活水泵、污水泵的运行状态，手动/自动状态及故障信号，故障报警，累计运行时间；

(2） 实现本地控制和远程控制的转换；

(3）生活池液位监测，超限水位报警，防止溢出，超低液位报警；

（4）根据生活水箱液位，启停生活水泵，并给出超限报警；

（5）根据污水池和集水坑的液位启停污水泵，超高液位超限报警；

（6）中心站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警、记录累计运行时间及其历史数据等。

5、给排水系统监控

(1）监控每个风扇的运行状态和手动/自动状态；

(2）自动状态下根据时间程序自动启停风机；

（3）监测供/排风机故障信号，发生故障时报警，累计运行时间；

（4）记录各种参数、状态、报警、累计运行时间及其历史数据等。

6、照明系统监控：一种只监控不监控的方式。

7、电梯系统监控：楼宇自控系统只监控电​​梯系统而不控制它，只监控电梯的运行状态和电梯的升降。